Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Как голосует общее собрание многоквартирного дома

Как голосует общее собрание многоквартирного дома

Оглавление:

Большинство на собрании утверждает информационную систему для заочного голосования


В Жилищном кодексе РФ закреплена возможность на общем собрании собственников утвердить использование информационных систем, в том числе ГИС ЖКХ, для проведения следующих ОСС, выбрать администратора общего собрания ().Простым большинством на ОСС принимаются следующие вопросы:

  • Утверждение Положения о порядке проведения ОСС с помощью выбранной информационной системы.
  • Утверждение порядка приёма администратором решений собственников и сроков голосования в заочной форме с помощью системы.
  • Выбор информационной системы для заочного голосования и администратора ОСС.

Нежилое помещение как часть дома

Нежилое помещение является частью многоквартирного дома, если оно указано в технической документации на дом. Если такое нежилое помещение оформят в собственность, его площадь будет учитываться в общей площади помещений, собственники которых совместно владеют общим имуществом в МКД и могут участвовать в ОСС.Собственник нежилого помещения тоже участвует в общем собрании собственников, а количество его голосов пропорционально площади указанного помещения.В законодательстве вы найдёте такие понятия, как встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные помещения. Все они будут частями МКД, если они встроены в этот дом, пристроены к нему либо частично встроены, частично пристроены.

Кто управляет домом после его сдачи в эксплуатацию

Собственники нового дома должны выбрать способ управления МКД согласно ч. 4 ст. 44 ЖК РФ. При этом за них вопрос выбора управляющей организации решает сначала застройщик, а затем орган МСУ:

  1. в течение сорока дней со дня выдачи разрешения на эксплуатацию нового МКД орган МСУ проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации.
  2. в течение пяти дней со дня ввода дома в эксплуатацию застройщик заключает договор с управляющей организацией на срок не более трёх месяцев (ч. 14 ст. 161, п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ);

После завершения конкурса у собственников помещений МКД есть два месяца на то, чтобы заключить договор с выбранной по результатам тендера организацией, либо выбрать иную форму управления домом или другую управляющую организацию.

Шаг 1 Договоритесь с инициативными соседями и председателем совета дома

Когда: за 3—4 недели до собрания.Организовывать собрание в одиночку, если в вашем доме больше 50 квартир, — гиблая затея.

Если сложившаяся ситуация не волнует никого, кроме вас, — ничего не получится.Поэтому первым делом надо изучить дом и найти союзников.Самый простой способ заручиться поддержкой соседей — поговорить со знакомыми. Хорошо, если среди них есть старожилы дома: обычно им не наплевать на то, что творится в доме, а кроме того, они часто знакомы с большинством жильцов и смогут привлечь их на вашу сторону.Кроме того, потенциально главные ваши союзники — члены совета дома и особенно его председатель.Совет дома по закону должен быть в любом доме, где больше 4 квартир.

Его должны избирать общим голосованием раз в 2 года. Именно совет многоквартирного дома инициирует и организует собрания, отчитывается за них перед государством и контролирует выполнение принятых собственниками решений.

Совет подписывает бумаги и принимает решения по текущей эксплуатации, подготовке к зиме, оперативным вопросам вроде озеленения двора и т. д.Если вам удастся найти совет вашего дома, и его председатель захочет вам помогать, организовать собрание будет намного проще. Многие председатели уже знакомы с большинством собственников, у них собраны контакты и налажена связь с УК.К сожалению, в большинстве домов России совет существует только на бумаге.

В реальности его члены даже не подозревают о возложенных на них функциях. А подпись председателя на решении о назначении совета может быть подделана недобросовестными сотрудниками УК.Чтобы узнать, есть ли совет в вашем доме и кто его председатель, проверьте дом Для москвичей есть еще Подробнее о сайтах «Реформа ЖКХ» и «Дома Москвы», а также ГИС ЖКХ я писал этого цикла Мы тоже собираем информацию о домах из всех открытых источников, посмотреть ее можно бесплатно.

Но в нашей системе дом появляется только после того, как кто-то попробовал пробить его по поиску и запросил информацию по своему адресу.Если найти информацию о совете удалось, свяжитесь с его председателем и попросите помочь с организацией собрания.

Если все сложится, вы пойдете по этому пути вместе.Если информации о совете нет, председатель оказался липовым, уехал в дальние страны или просто не хочет вам помогать — выбор нового совета дома нужно включить в список вопросов на ОСС.

Это нужно сделать обязательно, если вы хотите не просто один раз провести собрание, но и в дальнейшем управлять домом. Количество людей в совете никак не регламентировано — это может быть даже один активный собственник.Если случится так, что собственники не смогут выбрать совет дома, это обязан в течение трех месяцев сделать орган местного самоуправления.

Формально они должны для этого организовать новое собрание, но часто этого не происходит.

Именно так появляются «ненастоящие» председатели.В Москве такой орган местного самоуправления — администрация муниципального образования. В других городах это могут быть другие организации. Найти их проще всего так: вбить в Гугл название вашего города + слова «орган местного самоуправления». Обычно нужная вам информация — по первой или второй ссылке.Если протокол оказался поддельным, а по факту собрания не проводилось, об этом следует сообщить в компетентные органы — жилищную инспекцию, полицию, прокуратуру и суд.
Обычно нужная вам информация — по первой или второй ссылке.Если протокол оказался поддельным, а по факту собрания не проводилось, об этом следует сообщить в компетентные органы — жилищную инспекцию, полицию, прокуратуру и суд.

Подробно о том, как это сделать, я Однако срок оспаривания протокола ограничен — это всего полгода, регламентирует это Еще один способ найти союзников — написать объявление о создании инициативной группы. Например:«Здравствуйте. Я собственник такой-то квартиры в нашем доме. Я хочу сделать жизнь в нашем доме лучше.

Для этого я предлагаю наладить в доме самоуправление: разобраться с несправедливо начисленными платежами, организовать вывоз мусора, поддерживать чистоту в подъезде. Если вы тоже этого хотите и готовы принимать участие в управлении, свяжитесь со мной любым удобным способом: по телефону +7 905 123-45-67, электронной почте в Вотсапе, Вайбере или Телеграме.

С уважением, Владимир Иванов».Важно, чтобы уже на этом этапе вы четко понимали, для чего вы хотите провести собрание.

Если ваша цель — поставить во дворе шлагбаум, укажите это в объявлении. Если вы обнаружили поддельные протоколы предыдущих собраний, тоже напишите об этом: так больше шансов, что другие жильцы возмутятся и встанут на вашу сторону.

Чем лучше вы объясните, как именно самоуправление будет выгодно соседям, тем больше шансов получить отклик.Объявление нужно распечатать и разложить по почтовым ящикам. Еще можно повесить его на видном месте в каждом подъезде дома.Предсказать, сколько людей придет по объявлению, сложно.

Но даже если вы не получите ни одного звонка и письма, как минимум соседи будут знать, что в вашем доме что-то затевается. Это снизит возможные подозрения во время поквартирного обхода и сбора денег.Вне зависимости от того, удалось ли заручиться поддержкой председателя совета, перед следующим шагом обязательно соберитесь вместе со всеми, кто готов помочь — позвонил по объявлению либо выразил интерес в личной беседе.

Познакомьтесь друг с другом, обменяйтесь контактами и узнайте, кто и чем готов помочь.

Например, экономисты помогут при подсчете голосов. Завуч или просто опытная учительница, полицейский или кадровый военный могут стать отличным председателем на собрании — скорее всего, у них получится сохранить порядок.Еще узнайте, какую из ролей люди готовы выполнять на собрании — председателя, секретаря или члена счетной комиссии. Об этих ролях я напишу дальше.Советую на этом же этапе создать общий чат дома в любом удобном мессенджере — обычно это Вотсап или Вайбер.

Так вы сможете оперативно обсуждать ситуацию и делиться информацией.

В идеале пригласите в этот чат экспертов — тех, кто профессионально занимается организацией самоуправления или хотя бы тех, кто уже проводил собрание в своем доме.

Процедура подсчета голосов собственников

Предложение, вынесенное на рассмотрение, считается утвержденным, если за него проголосовали более половины присутствующих.То есть важно получить 50% «за» не от общего числа собственников, которым были разосланы приглашения, а от числа тех, кто явился.Хотя из этого правила бывают исключения:

  1. Потребуется не менее 2/3 голосов от числа всех владельцев объектов доме, чтобы решить вопросы о:
  2. получении кредита или займа;
  3. способе формирования фонда капремонта;
  4. порядке пользования земельным участком и введения ограничений;
  5. установке рекламных конструкций не территории МКД.
  6. Абсолютное большинство (100 %) необходимо, когда решается вопрос о сокращении площади общего имущества многоквартирного дома.
  7. Нужно получить 50% голосов от общего числа хозяев квартир в МКД, чтобы принять решение о:
  8. утверждении его состава;
  9. создании ТСЖ;
  10. начале капремонта, распоряжении средствами, выделенными для этой цели;

Обязанность по подсчету результатов возложена на счетную комиссию.

При этом протокол составляет уже секретарь, а не члены комиссии.

Сделать это нужно не позже 10 дней со дня проведения собрания.На практике часто возникают вопросы, как подсчитывать голоса собственников, которые владеют квартирами на праве долевой собственности.

На самом деле – все предельно просто: сколько собственников в квартире – столько и голосов.Пример.

Если объект является совместным имуществом трех человек, то на собрание приглашается каждый из них.

Голоса каждого считаются отдельными и равноценными в юридическом смысле по отношению к другим голосам. При этом два других собственника могут написать доверенность на третьего, и тот будет голосовать за них на голосовании. То есть ему придется отдать сразу 3 голоса.А вот если одно и то же лицо владеет несколькими помещениями – проголосовать такой собственник может только один раз, независимо от площади, которая находится в его владении (но в бюллетене такая площадь обязательно указывается!).В протоколе должна содержаться информация:

  1. данные и приложениях к протоколу.
  2. данные инициаторов проведения;
  3. место хранения протоколов с указанием точного адреса;
  4. повестка дня;
  5. дата, место и форма собрания;
  6. перечень приглашенных и фактически присутствовавших лиц;
  7. дата и номер документа;

Перед составлением рекомендуем детально ознакомиться с положениями Приказа Минстроя и ЖКХ РФ от 28.01.2019 № 44/пр, в которых указаны требования к оформлению документа.

Учитывайте вид собственности

При подсчете голосов собственников помещений дома, принимавших участие в общем собрании, очень важно учитывать вид собственности на помещение голосующего собственника.

Общая собственность может быть либо долевой, либо совместной. Относительно долевой собственности все достаточно просто.

Необходимо взять общую площадь помещения и разделить ее на его долю в праве собственности на помещение. Далее умножить на 100 и разделить на общую площадь всех помещений дома, находящихся в собственности. Результат и будет составлять количество его голосов.

Конечно, при этом нужно учитывать, что доли определяются не количеством лиц-участников общей долевой собственности, а тем размером, который указан в их свидетельстве о праве собственности.

Например: в собственности двух лиц находится помещение общей площадью 87 м2. Собственник «А» владеет ¼ долей, а собственник «Б» – ¾. Общая площадь помещений в доме по техническому паспорту составляет 5335 м2. Количество голосов, принадлежащих собственнику «А», будет составлять: (87 / 4) × 100 / 5335 = 0,41 Количество голосов, принадлежащих собственнику «Б», составляет: (87 / 4 × 3) × 100 / 5335 = 1,22 ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ Администрация НТГО призвала собственников жилья в ближайшее время провести общие собрания и установить для своего дома размер платы за содержание жилья на II полугодие 2020 года, исходя из потребностей в получении тех или иных видов коммунальных услуг.

Количество голосов, принадлежащих собственнику «А», будет составлять: (87 / 4) × 100 / 5335 = 0,41 Количество голосов, принадлежащих собственнику «Б», составляет: (87 / 4 × 3) × 100 / 5335 = 1,22 ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ Администрация НТГО призвала собственников жилья в ближайшее время провести общие собрания и установить для своего дома размер платы за содержание жилья на II полугодие 2020 года, исходя из потребностей в получении тех или иных видов коммунальных услуг. Срок проведения собраний – март-апрель.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 253 ГК РФ, участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласованию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Применительно к подсчету голосов на общем собрании собственников помещений МКД, приведенные положения закона, исходя из судебной практики, толкуются следующим образом: учету подлежат голоса всех сособственников жилого или нежилого помещения – участников общей совместной собственности, если в голосовании принял участие хотя бы один из них.

Например: собственниками квартиры площадью 87 кв. м являются 4 лица, которым данное жилое помещение принадлежит на праве совместной собственности. В голосовании принял участие только один сособственник.

Количество голосов данного сособственника будет равно 1,6 а не 0,80, если бы данные лица являлись долевыми собственниками указанного помещения. Понравилась публикация? Поделитесь с друзьями: Поставьте оценку: Рейтинг: ( 2 Ratings ) Комментарии отсутствуют 0 символы Вложения (0 / 3) Укажите свое местоположение на карте Имя (Обязательно): Email (Обязательно): Получать ответы Согласен (согласна) с правилами и условиями размещения комментариев Отменить Отправить комментарий

Порядок проведения голосования и особенности подсчета голосов на ОСС МКД, согласно нормам ЖК России

Жилищный кодекс разрешает осуществлять эту процедуру, даже если количество присутствующих на встрече менее 50 процентов владельцев недвижимости от общей численности. Заседание требует определенной подготовки, а вопросы на повестке дня должны отражать интересы жилищного кооператива.Подсчитывать итоги на общем собрании собственников жилья следует по установленным правилам.

Для этого нужно оформить протокольный лист, в который будут вписаны все лица, присутствующие на голосовании.Написание протокола осуществляется строго по образцу. Он должен содержать исчерпывающую информацию о процессе. Существует два варианта подведения итогов.

Собственники имею право голосовать не только «за» и «против», в бюллетени также нужно указывать графу – «воздержаться».Существует свод правил и порядок подсчета голосов на общем собрании собственников МКД.

Подведение результатов должен производиться правильно. На встречах всегда назначается ответственное лицо за проведение данного мероприятия.
Чтобы иметь представление о порядке этого процесса, рассмотрим основные пункты:

  • Без протокольного освидетельствования ни одно решение не может быть принято.
  • Собственники, которые не обладают возможностью присутствовать лично, вправе оформить доверенность на любого человека по своему усмотрению или проголосовать заочно, если такой формат предполагался в уведомлении.
  • ОСС, благодаря законодательству, наделен рядом полномочий. К перечню относится способ управления, выбор компании, утверждение тарифных ставок относительно ремонтных работ и дата их начала.
  • Собрания проводятся регулярно. Всех членов оповещают заблаговременно, путем объявлений или писем (заказная форма).
  • Вся документация заполняется строго по образцу.

На заметку: подсчитать голоса можно только по бюллетеням, а принятие решения должно подкрепляться составленным документам и подписью ответственных лиц.

Необходимо проверять правильность манипуляций и вести протокол. Посмотрите видео: «Проведение очно-заочного голосования.»

Вопросы оплаты коммунальных услуг решаются на ОСС простым большинством

Собственники в многоквартирных домах с вступления в силу № 59-ФЗ имеют право на ОСС принять решение о переходе на прямые договоры с поставщиками ресурсов, исключив из процесса предоставления коммунальных услуг управляющую домом организацию.Вопросы о заключении прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных ресурсов в помещения собственников утверждаются простым большинством: 50% + 1 голос от числа присутствующих на собрании.Столько же голосов необходимо для утверждения текстов договоров с поставщиками ресурсов, а также договора с региональным оператором по обращению с твёрдыми коммунальными отходами.Отдельно в этой группе для решения на ОСС можно выделить вопрос о порядке определения размера платы за коммунальные ресурсы, поставленные в дом на содержание общего имущества собственников. Утвердить расчёт платы исходя из норматива, среднемесячного потребления или показаний ОДПУ собственники могут, отдав «за» более 50% от общего количества голосов участников ОСС.

Ошибка в выборе формы собрания

Формы проведения общих собраний собственников перечислены в .

Их три: очная, заочная и очно-заочная.Бывает, инициатор в уведомлении указывает, что собрание будет очным. На собрание приходит мало собственников, кворум не набирается. Тогда инициатор решает провести заочную часть. При этом не уведомляет собственников о заочной части и составляет один протокол на обе части.
При этом не уведомляет собственников о заочной части и составляет один протокол на обе части. Это неверный подход. Если заявленное очное собрание не состоялось, можно провести отдельное заочное собрание.

При этом о нём собственников нужно уведомить и составить отдельный протокол ().Преимущество очно-заочной формы в том, что часть собственников смогут очно обсудить с инициатором проблемы, а на заочной части вы наберёте недостающие голоса. При такой форме собрания собственников не придётся уведомлять о каждой части отдельно и придётся составить всего один протокол.

Пошаговая инструкция, как провести общее собрание собственников МКД

КАК ПРОВЕСТИ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА (пошаговая инструкция) Решения принимаются собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании. Общее собрание является органом управления многоквартирным домом (ч.

1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ).

Инициатором проведения общего собрания может быть любой собственник (ч.

2 ст. 45 Жилищного кодекса РФ). Как показывает практика, для успешного проведения общего собрания желательно, чтобы в доме появилась инициативная группа из числа собственников.

Шаг 1. Создание инициативной группы собственников и проведение заседания инициативной группы Определяем, кто выступает с инициативой созыва внеочередного общего собрания (согласно ч.

2 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, все общие собрания, кроме обязательного годового, являются внеочередными). Собираем команду единомышленников – инициативную группу. Входить в нее могут только собственники помещений в данном доме.

Проводим заседание инициативной группы.

Определяем предлагаемую повестку дня.

Определяем дату, время и место проведения общего собрания.

В первый раз оно обязательно должно быть проведено в очной форме (в Жилищном кодексе РФ это называется

«путем совместного присутствия собственников помещений»

). Итоговым документом должен стать протокол заседания инициативной группы, в котором выражено намерение созвать общее собрание собственников помещений, его форма, место и время проведения, перечень вопросов, которые планируется обсудить и др.

вопросы. Важно помнить: общее собрание собственников помещений не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания (ч.

2 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Поэтому надо максимально точно сформулировать повестку дня, предлагаемую на рассмотрение общего собрания. Шаг 2. Получение реестра собственников помещений В реестр включаются собственники помещений конкретного многоквартирного дома с указанием площади занимаемых ими помещений.

За данной информацией члены инициативной группы могут обратиться в управляющую организацию. ЭТАП I: Общее собрание собственников в очной форме Напоминаем: В первый раз общее собрание обязательно должно быть проведено в очной форме (

«путем совместного присутствия собственников помещений»

).

Шаг 3. Сообщение о проведении общего собрания По числу собственников помещений изготавливаем уведомления.

В ч. 5 ст. 45 Жилищного кодекса РФ прописано, что надо указать в таком уведомлении: а) сведения о лице (лицах), по инициативе которого (которых) созывается собрание; б) форма проведения собрания (очное собрание или заочное голосование); в) дата, время, место проведения собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования – дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны передаваться такие решения; г) повестка дня собрания; д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Важно помнить, что инициатор собрания обязан сообщить собственникам помещений о проведении собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения.

В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения.

Согласно ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, сделать это можно тремя способами: 1) направить заказным письмом (если решением общего собрания собственников не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме). Этот способ наиболее эффективен, особенно в домах с большим числом квартир; 2) вручить под роспись каждому собственнику помещения; 3) разместить в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников помещений.

Целесообразно одновременно с уведомлением направить собственникам информационное письмо с разъяснениями по существу предстоящего голосования.

Кроме того, данное информационное письмо помимо рассылки с уведомлениями можно разместить в месте, доступном всем собственникам дома (например, доска объявлений). Шаг 4. Проведение общего собрания в очной форме и оформление его результатов В день проведения собрания члены инициативной группы встречают в назначенном месте и в условленное время остальных собственников помещений. Голосовать на общем собрании собственником помещения может как лично, так и через своего представителя (ч.

1 ст. 48 Жилищного кодекса РФ). Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п.

4 и п. 5 ст. 185 Гражданского кодекса РФ или удостоверена нотариально (ч. 2 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

Все необходимые данные заносятся в регистрационные листы.

Очень важно помнить, что общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (ч.

3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ).

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 6 ст. 48 Жилищного кодекса РФ). Если кворума нет… Если общее собрание не имело необходимого кворума, составляем соответствующий протокол.

Если кворума нет… Если общее собрание не имело необходимого кворума, составляем соответствующий протокол. Поскольку решения не принимались и выбрать председателя и секретаря собрания не удалось, протокол подписывает инициатор/инициаторы его проведения. В дальнейшем решения общего собрания с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (ч.

1 ст. 47 Жилищного кодекса РФ) – переходим на ЭТАП II. Если кворум есть … Напоминаем, повестка дня не может быть изменена, сокращена или дополнена (ч.

2 ст. 46 Жилищного кодекса РФ). Сначала выбираем председателя общего собрания, секретаря для ведения протокола, счетную комиссию для подведения итогов голосования (сначала определяем число, потом – персональный состав). Это, можно сказать, обязательные процедурные вопросы.

Затем проводится обсуждение и голосование по остальным вопросам повестки дня. Голосование должно быть проведено по каждому вопросу, указанному в повестке дня, с вариантами «за», «против», «воздержался». Шаг 5. Сообщение о результатах общего собрания в очной форме Решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание.

Срок – не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч. 3 ст. 46 Жилищного кодекса РФ). Собрание должно решить, в какой форме это будет сделано, и где: место должно быть доступным для всех собственников помещений.

Наиболее простая форма – это копия протокола собрания собственников помещений. Но собственники могут принять решение о том, что это будет отдельный документ – уведомление (сообщение) и решениях собрания и итогах голосования.

Шаг 6. Хранение документов Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания (п. 4 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

ЭТАП II: Общее собрание собственников в форме заочного голосования Если собрание собственников помещений в очной форме не имело необходимого кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования. Он подразумевает передачу в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (ч.

1 ст. 47 Жилищного кодекса РФ). Поскольку определенная работа на первом этапе уже была проделана, алгоритм действий при проведении собрания собственников в форме заочного голосования несколько отличается.

Шаг 5. Проведение заседания инициативной группы На рассмотрение собственников выносится та же повестка дня, но меняется форма проведения общего собрания собственников помещений. Соответственно, частично изменяется повестка самого заседания инициативной группы. Надо определить: — проведение собрания в форме заочного голосования; — сроки его проведения.

Поскольку на первом этапе реестр собственников уже должен быть получен, следующим будет Шаг 6.

Сообщение о проведении общего собрания и доставка бланков решений По числу собственников помещений изготавливаем уведомления о проведении общего собрания в форме заочного голосования. В ч. 5 ст. 45 Жилищного кодекса РФ прописано, что надо указать в таком уведомлении: а) сведения о лице (лицах), по инициативе которого (которых) созывается собрание; б) форма проведения собрания (очное собрание или заочное голосование); в) дата, время, место проведения собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования – дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны передаваться такие решения; г) повестка дня собрания; д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Очень важно помнить! Повестка дня общего собрания в форме заочного голосования обязательно должна быть точно такой же, как и при несостоявшемся очном собрании.

Инициатор собрания обязан сообщить собственникам помещений о проведении собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения. Согласно ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, сделать это можно тремя способами: 1) направить заказным письмом (если решением общего собрания собственников не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме).

Этот способ наиболее эффективен, особенно в домах с большим числом квартир; 2) вручить под роспись каждому собственнику помещения; 3) разместить в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников помещений. Одновременно направляем собственникам помещений бланки решения по вопросам, поставленным на голосование.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (ч.

5 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны: 1) сведения о лице, участвующем в голосовании; 2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; 3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался» (ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ). В случае если голосование осуществляет представитель собственника, он должен приложить доверенность на голосование.

Целесообразно одновременно еще раз направить собственникам информационное письмо с разъяснениями по повестке дня. Шаг 7. Прием решений собственников помещений Решения принимаются до даты по месту или адресу, указанному в уведомлении о проведении общего собрания. Принявшими участие в общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема (ч.

2 ст. 47 Жилищного кодекса РФ). Шаг 8. Оформление результатов заочного голосования собственников Счетная комиссия осуществляет обработку поступивших бюллетеней и по истечении указанного срока производит подсчет результатов голосования. Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (ч.

3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ).

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч.

6 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования.

Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом (ч.

6 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

Окончательное решение общего собрания собственников оформляется в виде протокола с приложением к нему всех бюллетеней для голосования. Шаг 9. Сообщение о результатах общего собрания в форме заочного голосования Решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений.

Сделать это необходимо не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч.3 ст. 46 ЖК). Шаг 10. Хранение документов Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания (п.

4 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Решения общего собрания собственников. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта; 1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете; 1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства; 2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; 3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; 3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания; 3.2) принятие решений об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования; 3.3) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее — администратор общего собрания); 3.4) принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы; 4) выбор способа управления многоквартирным домом; 4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме; 5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. (ст.44 Жилищного кодекса РФ).

Не менее двух третей голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников требуется для принятия решений по пунктам 1 – 3.1.

Большинством голосов принимаются решения по остальным вопросам (п.1 ст.

46 Жилищного кодекса РФ). FacebookTwitterВконтактеGoogle+

7. Обжалование итогов общего собрания жильцов

Согласно ст.

46 ЖК, решения общего собрания обязательны к исполнению, даже если собственник не участвовал в нем или голосовал против. Обжаловать их можно через суд в течение шести месяцев со дня, когда владелец помещения получил (или не получил, но должен был получить) решение общего собрания. Наиболее распространенные причины решений судов об отмене итогов общего собрания – инициирование собрания ненадлежащим лицом, отсутствие достаточного количества участников и нарушение процедуры проведения собрания.

Как организовать и провести собрание собственников многоквартирного дома?

Многоквартирный дом это не только здание/строение/сооружение, но и сообщество собственников, которым принадлежат не только квартиры в этом доме, но и доля в общем имуществе, так называемая «общедолевая собственность». К ней можно отнести все помещения общего пользования, технические помещения, лестницы, подвалы, чердаки, крышу, несущие конструкции, инженерные сети и оборудование, лифтовое хозяйство и многое другое, что обеспечивает комфортное и безопасное проживание в доме. И всем этим хозяйством необходимо управлять: его нужно содержать, обслуживать, ремонтировать, обеспечивать жителей водой, теплом, электричеством и пр.

А раз это общее имущество собственников, то и решать все эти вопросы они должны сообща. Для этого и нужны собрания собственников, ведь по жилищному кодексу общее собрание собственников — это и есть орган управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников вправе решать практически все вопросы, касающиеся управления, содержания, ремонта, использования общего имущества.

В первую очередь законодательство обязывает собственников выбрать на общем собрании способ управления домом. Есть варианты: 1. Через управляющую организацию 2.

Через созданные собственниками ТСЖ, ЖСК или ЖК 3 Непосредственно собственниками (в случае если дом небольшой и в нем не так много квартир) Также собственники на общем собрании определяют перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества, устанавливают ставку содержания общего имущества, выбирают своих представителей — совет дома.

Могут устанавливать набор дополнительных услуг/сервисов, направленных на улучшение условий проживания, например, услуги консьержей, установка видеонаблюдения, шлагбаумов и пр. Однако есть вопросы, которые не входят в компетенцию общего собрания — это в первую очередь установление тарифов на коммунальные ресурсы/ услуги (они устанавливаются органами власти субъекта Федерации).

Вопросы относящиеся к компетенции общего собрания собственников, а также порядок организации и проведения общих собраний собственников регламентируются ст.

44 — 48 Жилищного Кодекса РФ, кроме того основные положения по вопросам общих собраний собственников отражены в главе 9.1 Гражданского кодекса РФ «Решения собраний». Утвержденных форм документов собрания нет, имеются различные методические рекомендации, выпущенные в разное время, но они не носят обязательный характер.

На сегодняшний день законодательно установлены только требования к оформлению протоколов собраний, утвержденные Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 г. N 937/пр. Ознакомиться с нормативно-правовыми актами можно в информационно-правовых системах и в других открытых источниках, там же можно найти различные (но не нормированные) примеры протоколов и уставов.

Процедура и правила голосования

Голосование в многоквартирном доме — как считать голоса?После того, как с сутью общего собрания жильцов дома мы разобрались, можно более детально изучить процессуальную сторону голосования на таких сборах.В законодательстве РФ процедура голосования рассмотрена достаточно подробно.

Но может быть понята далеко не каждым гражданином нашей страны, так как трактовка всех понятий осуществляется на непонятном обычному обывателю «юридическом языке».На самом же деле суть и общие принципы голосования на ОСС крайне просты и доступны к пониманию.

Для более удобного ознакомления с процедурой собрания представим следующую информацию:

  1. очный сбор, то есть собрание при непосредственном присутствии всех жильцов МКД;
  2. Во-первых, осуществлено в трех формах:
  3. заочный сбор, то есть собрание, принятие решений на котором осуществляется в письменной форме со стороны каждого жильца МКД;
  4. очно-заочный сбор, то есть собрание, принятие решений на котором осуществляется в порядке и очного, и заочного сбора.

Все виды ОСС являются абсолютно законными и правомочными.

Главное, чтобы в процессе их проведения были соблюдены базовые нормы данной процедуры.

  1. Во-вторых, при организации собрания и последующего голосования важно соблюсти кворум, то есть определенное количество жильцов, принимающих участие в сборе и непосредственно в голосование. Согласно действующим законам, кворум на ОСС определяется по площади жилья. В соответствии с ЖК РФ кворум считается соблюденным, если на собрание присутствуют собственники более 50 % жилой площади МКД. В противном случае проводить ОСС и, соответственно, голосование нельзя.
  1. В-третьих, то лицо, которое инициирует организацию собрания, обязуется уведомить всех жильцов МКД о предстоящем мероприятии, как минимум, за 10 дней до его проведения. Уведомление об ОСС должно быть оформлено в письменном виде заказным письмом.

    Инициировать собрание могут:

  2. ФИО собственника из каждой квартиры, который присутствует на собрание или вместо него имеется представитель;
  3. В-четвертых, перед голосованием необходимо составить специальный реестр, в котором содержится следующая информация:
  4. метраж квартиры каждого жильца, участвующего в ОСС.
  5. любой жилец МКД;
  6. И в-пятых, проведение самого голосования осуществляется с непосредственным участием всех присутствующих на ОСС жильцов.

    Принятие решений по насущным вопросам проводится только после их обсуждения всем собранием и определения целесообразности их выдвижения на рассмотрение.

  7. Составить подобный реестр очень важно, так как именно с учетом данной информации определяется соблюдение кворума и проводится голосование.
  8. управляющая компания;
  9. члены и полномочные лица товарищества собственников жилья.

Как видите, процедура собрания и голосования не столь сложны к осуществлению. Главное в процессе их проведения – соблюдать определенные законодательством нормы данных мероприятий, которые подробно освещены в сегодняшней статье.

10 ошибок при проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома

Из года в год провести общее собрание собственников становится сложнее, появляются множество юридических нюансов, которые организаторам (инициативной группе) надо знать и учитывать.

Зачастую, такие ошибки могут привести к отмене результатов общего собрания.

Главное понимать, что даже если у вас есть решение по сути — подавляющее большинство голосов собственников, — это ещё не значит, что решение принято. Несоблюдение процедуры и требований к общему собранию собственников влечёт недействительность его результатов.

  1. Нарушение порядка уведомления собственников помещений об общем собрании

Основная причина отмены результатов общих собраний собственников в судебном порядке.Согласно ст. 45 ЖК РФ, часть 4, инициатор собрания обязан уведомить всех собственников и сособственников помещений многоквартирного дома о проведении общего собрание не позднее чем за 10 дней до дня собрания.В ч.

4 ст. 45 ЖК РФ определены следующие способы — уведомление посредством заказного письма, вручение уведомления под роспись и размещение соответствующего объявления в помещениях дома, обычно, на досках объявлений или другом подобном месте.Ошибка состоит в том, что последним способом — размещение объявления о проведении общего собрания на досках объявлений или ином месте в помещениях дома возможно только в случае наличия решения (протокола) ранее проведённого общего собрания собственников помещений, в котором чётко указывается, что такой способ уведомления был принят собственниками и что все собственники об этом знают.В случае, если собственники ранее не определились с порядком размещения объявлений, связанных с общим собранием, уведомлять собственников необходимо либо через заказные письма, либо вручением им уведомлений нарочно, о чём они должны расписаться в соответствующем реестре вручения уведомлений.На практике, по процедуре уведомления через заказные письма также существуют нюансы. Необходимо отправлять письма с описью вложения, поскольку в будущем невозможно доказать, что вы отправили адресат именно уведомление о проведении общего собрания а не какой либо иной документ.

При этом, необходимо проследить, чтобы оператор почты указала на отправном кассовом чеке Ф.И.О.

получателя, зачастую, для экономии времени там ставят пробел или ноль.При уведомлении собственников нарочно, в случае постоянного отсутствия собственника в помещении/квартире, мы советуем составить соответствующий акт, подписанный двумя соседними собственниками квартир.При уведомлении заказными письмами или нарочно, под роспись, мы советуем размещать объявление об общем собрании на досках объявлений или в специально отведённых для объявлений местах в доме. Такое уведомлению несёт прежде всего информационный характер и при спорных моментах может сыграть решающую роль. Такое объявление, обычно, фотографируют с привязкой к дому (адресная табличка)Напоминаем, что ч.

5 ст. 45 ЖК РФ устанавливает требования к содержанию сообщения о проведении общего собрания собственников должно содержать:

  1. сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
  2. порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
  3. дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
  4. форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
  5. повестка дня данного собрания;

2. Неправильное оформление решений собственниковСогласно п.

4.1. ст. 48 ЖК РФ голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме очно-заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.П. 5.1. ст. 48 ЖК РФ устанавливает требования к решению собственника:При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны1) сведения о лице, участвующем в голосовании;2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».Если собственник не проголосовал по какому либо вопросу, либо, наоборот, поставил несколько отметок напротив вариаций голосования, решение в части этого вопроса/ов признаётся недействительным и не учитывается при подведении итогов голосования3. Неверный подсчёт голосовСамая ответственная часть общего собрания — подсчёт результатов голосования.Обычно пользуются формулой 1 квадратный метр жилого/нежилого помещения, принадлежащего собственнику — 1 голос собственника.Неправильно оформленные решения собственников или устаревшие/неверные данные в реестрах собственников приводят к неправильному подсчёту голосов, и, следовательно, неверному результату голосования.При долевой собственности применяется та же формула — 1 кв.

м. = 1 голосу, такой подход предельно упрощает процедуру подсчёта голосов.

Если собственник владеет несколькими помещениями в доме, то он голосует один раз в пределах того метража, которым от владеет4.

Некорректно оформленные доверенности Собственник имеет право участвовать в голосовании через своего представителя. Полномочия представителя должны быть оформлены соответствующей доверенностью.Сведения, которые должны быть обязательно указаны в доверенности:

  1. место жительства или место нахождения;
  2. фамилия, имя, отчество – для физических лиц, полное наименование – для юридических лиц;
  3. паспортные документы или реквизиты учредительных документов.

Доверенность на голосование должна быть оформлена в соответствии с п.

3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверена нотариально. Согласно п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ, доверенность не нужно нотариально заверять, если документ:

  1. выдала администрация стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель проходит лечение
  2. заверила организацией, в которой доверитель работает или учится;

5.

Ошибочно выбранная форма общего собранияСогласно ст. 44.1 ЖК РФ существует три формы проведения общего собрания собственников — очная, заочная, и очно-заочная.Старшие по дому и инициаторы общих собраний чаще всего указывают очную форму собрания.

При этом, в случае отсутствия кворума, происходит «хождение» по квартирам и «дособирание» голосов. Так действовать запрещено. В случае отсутствия кворума на очном собрании, инициатор может провести второе собрание — заочное.

Однако, согласно ч. 1 ст. 47 ЖК РФ, это должно быть отдельное собрание, проводимое в форме заочного голосования.Мы советуем все собрания проводить в очно-заочной форме, самой удобной форме голосования, которая содержит все преимущества очной и заочной формы вместе.6.

Неверные или устаревшие сведения о площадях и собственниках помещенийПеред голосованием, необходимо запросить информацию о собственниках помещений в доме в Росреестре. В случае невозможности по каким либо причинам получить официальные данные по собственности, необходимо составить реестр собственников на основании документов на право собственности, предоставленных собственниками в процессе голосования.По нашему мнению, это самый сложный этап подготовки документов к общему собранию, поскольку на практике получить данные о собственниках из Росреестра проблематично из-за законодательства о персональных данных. Поэтому в уведомлениях об общем собрании необходимо указывать, чтобы копии или оригиналы правоустанавливающих документов собственник предоставляли председателю собрания при заполнении решений и протолокла.7.

Нарушение порядка передачи документов в органы государственного жилищного надзораВ соответствии с 3.1 ч. 3 ст. 45 ЖК РФ управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК в течение 5 дней с момента получения от инициатора собрания решений и протокола общего собрания собственников, должна направить в орган госжилнадзора оригиналы протокола собрания и решений.

Затем их электронные образы нужно разместить в системе ГИС ЖКХ.Однако, управляющие организации, ТСЖ, ЖК, ЖСК если вовремя и передают документы в орган ГЖИ, но не размещают информацию о собрании в системе, что к тому же грозит им административной ответственностью по ст. 13.19.2 КоАП РФ.8. Проведение нескольких подряд собраний при спорных или конкурирующих отношенияхПри возникновении обстоятельств, когда несколько групп собственников одного дома имеют разные интересы и проводят несколько собраний одновременно с похожей или совпадающей повесткой дня, но разными результатами по сути, например, есть споры между собственниками по поводу выбора управляющей компании, органы ГЖИ обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.По регламенту, проверка законности и правильности проведения общих собраний органами госжилнадзора осуществляется ими в случае получения двух и более протоколов с одного дома в течение трёх месяцев с аналог очной или идентичной повесткой дня.9. Изменение повестки дняИзменять повестку собрания запрещено, согласно ч.

2 ст. 46 ЖК РФ.В ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, а также изменять повестку собрания.Все вопросы, не включённые в повестку дня должны быть решены на другом общем собрании собственников.10.

Нарушение кворума собранияРазные по значимости и важности решения собственников принимаются различным количеством голосов собственников.Общее собрание собственников помещений в МКД считается легитимным, если на нём присутствовало более 50 % собственников помещений в МКД. Но 50 % голосов не обеспечивают наличие кворума по всем вопросам, вынесенным на общее собрание.Жилищный кодекс РФ разделяет вопросы по степени важности.Вопросы выбора председателя, секретаря и счётной комиссии собрания, способа управления и Совета МКД решаются 50 % от всех голосов, принявших участие в голосовании.Способ формирования фонда капитального ремонта выбирается 50 % от количества голосов всех собственников помещений в МКД (п.

1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).Другие вопросы решается подавляющим (квалифицированным) большинством голосов – это ⅔ от количества голосов всех собственников помещений в МКД. Один из таких вопросов – об использовании фонда капитального ремонта в МКД (ч.

1 ст. 46 ЖК РФ).Абсолютным большинством (100 %) решаются только вопросы, связанные с уменьшением площади общего имущества многоквартирного дома. Такие ситуацию происходят в случае реконструкции дома или проведении капитального ремонта. Игорь Битейкин, управляющий партнёр

Что УО должна учесть при организации ОСС в новостройке

Есть несколько особенностей, который УО должна учесть, организуя общее собрание собственников в новом многоквартирном доме:1.

УО до заключения договора управления не может указывать себя в качестве инициатора ОСС.Инициатором собрания до заключения ДУ может выступать только собственник помещения в МКД ().

Значит, собрание в новостройке можно провести только после государственной регистрации права собственности хотя бы одним собственником квартиры в доме. Упоминание о праве дольщиков по организации общего собрания собственников в Жилищном кодексе РФ или ином нормативно-правовом акте отсутствует.Если в МКД ещё есть непроданные помещения, то они принадлежат застройщику. Следовательно, как собственник квартир в доме, застройщик также может выступить в качестве инициатора ОСС и имеет право голосовать по вынесенным на обсуждение вопросам.Также инициатором может выступить организация, которая временно управляет домом по договору с застройщиком, пока орган МСУ организует открытый конкурс по выбору УО или собственники не выберут другую УО ().2.

Для организации ОСС и подсчёта кворума необходимо получить сведения о собственниках помещений в МКД и лицах, принявших квартиры у застройщика по акту приёма-передачи.Информация о собственниках квартир и зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве многоквартирного дома есть в МФЦ и Росреестре. А реестр дольщиков, принявших помещения по передаточному акту, придётся запрашивать у застройщика.

При этом компания-застройщик имеет право отказать в передаче такой информации, поскольку не обязана это делать.3. При определении кворума и результатов голосования следует учитывать количество голосов каждого участника ОСС, имеющего право голосовать.В новостройке голосовать на общем собрании могут три группы лиц: собственники, дольщики с актами приёмки-передачи и застройщик, если в МКД проданы ещё не все помещения. Количество голосов каждого из участников считается согласно на общих основаниях.

Кворум определяется по .4. Первое собрание в новостройке нельзя проводить в заочной форме.Очная форма проведения ОСС также может оказаться не лучшим вариантом: не все квартиры могут быть уже заселены.

Собрать собственников и дольщиков для очного присутствия на общем собрании может оказаться сложным. Поэтому лучше всего провести собрание в очно-заочной форме.Если при очной форме собрать кворум не удалось, то следует перенести его в заочную форму, направив бланки для голосования неприсутствовавшим участникам.5. Повестка общего собрания собственников может содержать любой из вопросов, отнесённых Жилищным кодексом РФ к компетенции ОСС.

Статус участника собрания на это никак не влияет: дольщики могут голосовать по любому из этих вопросов наравне с собственниками.В повестку включаются обязательные вопросы по выбору председателя, секретаря и счётной комиссии.

Затем – вопросы о выборе способа управления МКД и выборе управляющей организации, если способом управления выбрана УО.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+