Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Как расторгнуть договор купли продажи квартиры до регистрации

Как расторгнуть договор купли продажи квартиры до регистрации

Как расторгнуть договор купли продажи квартиры до регистрации

Оглавление:

Расторжение договора в соответствии с действующим законодательством


Не всегда заключенное соглашение удовлетворяет обоих участников. Продавец может быть недоволен неполным или несвоевременным внесением денежных средств.

Покупатель в процессе операции может узнать, что коммунальные услуги в приобретаемой недвижимости не оплачены или оплачены не полностью, а на территории объекта зарегистрированы третьи лица. Возможность расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации регламентирует глава 29 ГПК РФ. Перед тем, как приступать непосредственно к процедуре, рекомендуется ознакомиться со следующими статьями Гражданского кодекса РФ:

  1. 452 – фиксирует порядок проведения процедуры расторжения;
  2. 451 – отражает особенности расторжения договора, которое вызвано изменением обстоятельств;
  3. 453 – указывает последствия расторжения договора после регистрации.
  4. 450 – содержит перечень причин, в соответствии с которыми может быть осуществлено расторжение зарегистрированной сделки;

Все манипуляции с недвижимостью осуществляются на основании положений ФЗ №122.

В соответствии с ним, все операции с жильем должны быть в обязательном порядке зарегистрированы. Процесс также должен выполняться при приобретении объекта и при расторжении договора купли-продажи недвижимости. В действующем законодательстве отражен срок исковой давности, в течение которого лицо имеет право обратиться в суд и расторжение соглашения.

Закон позволяет продавцу и покупателю осуществить процедуру расторжения договора в течение 3 лет с момента регистрации соглашения. Если речь идет о жилом имуществе, предстоит пройти двойной процесс регистрации. Действие необходимо выполнить в отношении самой сделки и факта перемены собственника недвижимости.
Действие необходимо выполнить в отношении самой сделки и факта перемены собственника недвижимости.

Порядок проведения процедуры до регистрации договора

Скачать образцы соглашения о расторжении договора купли-продажи между юридическими лицами и физлицами (продажа квартиры).

Расторгнуть сделку купли-продажи до регистрации и перехода права владения не представляет усилий.

Сама сделка в этом случае считается незавершенной, и в случае обоюдного соглашения сторон она просто отменяется. Для этого продавец и покупатель предоставляют в ЕГРП соглашение о расторжении договора купли-продажи.

Стороны пишут заявление о регистрации соглашения, и на данном основании в Росреестр вносится запись о прекращении сделки.

В соглашении важно не только упомянуть все необходимые условия, но и указать, что стороны не имеют претензий по отношению друг к другу.

Внимательно следует прописать даты расторжения договора и вступления соглашения в силу, денежные суммы и перечень имущества для возврата.

На практике обоюдное согласие сторон бывает очень редко.

Если какие-либо обязательства уже были исполнены до момента отмены сделки (например, произошла передача аванса), то предмет этих обязательств возврату не подлежит даже после прекращения договорных обязательств.

В случае несогласия на расторжение одной из сторон второй стороне приходится обращаться с исковым заявлением в суд.

Основанием для обращения станет письменный отказ ответчика в намерении расторгнуть договор.

Расторжение из-за существенного изменения обстоятельств

Под появлением обстоятельств, существенных для расторжения исполненного договора, понимается ситуация, при знании о возникновении которой стороны отказались бы от заключения сделки.Для отмены всех последствий заключенного договора судом, ситуация должна быть признана:

  • Возникшей неожиданно;
  • Затрагивающей интересы обоих участников.
  • Непреодолимой;
  • Влекущей серьезный ущерб для сторон (стороны);

Изменения считаются существенными при сочетании всех четырех указанных признаков.Чаще всего в качестве возникших обстоятельств, признаваемых судом существенными, выступают:

  1. Значительное увеличение рыночной цены; финансовый кризис (в качестве существенного обстоятельства признаются судом редко);
  2. Изменение законодательства;
  3. Ликвидация предприятия (не связанная с процессом банкротства) и т.д.

Если вы хотите узнать, можно ли оспорить дарственную на квартиру, советуем вам прочитать статью.

к содержанию ↑

Отсутствие оплаты

При нежелании покупателя, ставшего владельцем, произвести расчет, можно попытаться отправить предупреждение, что дело будет передано в суд.

Сторона, выступавшая продавцом, должна подать иск о расторжении договора купли продажи недвижимости в суд, причем имеет полное право требовать не только денег за свою недвижимость, но и за нанесение морального ущерба (). Обращение в суд должно содержать не одно требование, а два: расторгнуть договор сделки и вернуть недвижимое имущество.

Обращение в суд должно содержать не одно требование, а два: расторгнуть договор сделки и вернуть недвижимое имущество.

Если истец не укажет другого требования, то суд удовлетворит только одно – расторгнет договор, а ни денег, ни имущества не вернут. В суд по месту нахождения недвижимости нужно подготовить и подать:

  1. купчую;
  2. бумаги, доказывающие наличие нарушений условий сделки.
  3. исковое заявление;

После получения решения суда и вступления его в законную силу следует обратиться в Росреестр для внесения корректировки данных о собственнике недвижимости.

Расторжение договора купли продажи после регистрации (по соглашению и без)

Отменить договор после регистрации и передачи продавцу денег, а покупателю объекта, можно:

  • По желанию одной из сторон;
  • По соглашению всех участников.

Если сторонам удалось достичь соглашения, оптимальным вариантом является заключение «обратного» договора, когда покупатель выступит продавцом, а продавец – покупателем.

В результате произойдет повторный обмен недвижимость/деньги и еще одна, возвращающая все на свои места, регистрация. Соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости подписывается сторонами при достижении взаимного согласия.

Предлагаем вам скачать образец соглашения о расторжении договора купли продажи квартиры: Скачать бланк.

На основании заявления сторон соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры подлежит регистрации. В едином государственном реестре прав делается запись о прекращении сделки. Если сделка частично исполнена и государственная регистрация перехода права собственности оформлена, то соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры не будет основанием для возврата предмета сделки (квартиры).

При одностороннем желании отказаться от совершенной сделки необходимо постараться достигнуть со второй стороной досудебного соглашения, то есть отправить письменное предложение об отмене сделки. После письменного отказа, а также если ответ не поступил в срок, определенный в предложении или в течение 30 дней, возникает право на составление иска. Однако, для расторжения завершенного договора (имущество передано, деньги получены, право собственности зарегистрировано) одного желания стороны (или сторон) мало.

Для «отмены» договора в судебном порядке должны быть серьезные причины:

  1. Нарушение важных (существенных) пунктов договора;
  2. Другие случаи (определяется судом отдельно для каждого прецедента).

Существенными условиями, нарушение которых ведет к расторжению или признанию документа недействительным, чаще всего выступают:

  • Обременение в виде прописанных в квартире граждан;
  • Принуждение к подписанию документов.
  • Отсутствие или неполный размер оплаты;
  • Подписание документов недееспособным человеком;

Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры

Соглашение об отмене юридической значимости купли-продажи составляется в свободной форме и содержит только важную для сторон информацию. Обязательными являются следующие сведения:

  • Обязательства сторон.
  • Основные характеристики квартиры.
  • Правовые последствия расторжения.
  • Подписи продавца и покупателя.
  • ФИО, адрес, паспортные данные сторон.
  • Дата заключения.
  • Реквизиты аннулируемого договора.

Соглашение составляется в количестве равном числу сторон.

Признание договора недействительным

Расторжение сделки и признание ее недействительной – разные процедуры.

Отличие в том, что основанием для признания договора недействительным является неправомерность сделки.

То есть, нарушены требования законодательства или права и интересы сторон (либо других заинтересованных лиц). А при расторжении договора основаниями служат возникшие обстоятельства.Признать договор недействительным можно на основании следующих причин:

  1. сделка была проведена путем обмана, в результате мошеннических действий;
  2. договор составлен с нарушениями действующего законодательства;
  3. доказана притворность сделки;
  4. были нарушены права несовершеннолетнего.
  5. при подписании договора участвовало недееспособное (ограниченно дееспособное) лицо;

Не всегда возможно самостоятельно определить, какой вариант (расторжение или признание сделки недействительной) подходит в конкретной ситуации. Чтобы получить положительное решение суда, должны быть:

  1. не нарушен срок исковой давности 3 года (ст. 196 ГК РФ).
  2. составлено обоснованное исковое заявление;
  3. правильно определены основания;
  4. собраны доказательства;

Суд может вынести разные решения:

  1. отменить ранее проведенную сделку;
  2. отказать в удовлетворении иска;
  3. вернуть имущество или финансовые средства.

В исковом заявлении необходимо подробно указывать требования о прекращении действия договора и возврате имущества или денежных выплат.

Ведь суд удовлетворяет только заявленные требования. К тому же истец может выдвинуть требования о взыскании понесенных убытков, возмещении морального вреда, ходатайствовать о наложении ограничений.Поэтому для составления искового заявления лучше воспользоваться помощью опытного юриста.

Признание договора купли-продажи недействительным

В случае признания договора купли-продажи квартиры недействительным с юридической стороны он как бы не существовал и последствий, в нем описанных, не имеет. Такая норма установлена п. 1 ст.

167 ГК. Таким образом, сделка не считается состоявшейся.Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным в результате:

  1. ничтожности сделки.
  2. оспаривания сделки;

В чем же разница этих двух понятий разберем ниже.

Как расторгнуть договор до регистрации?

До того, как договор был зарегистрирован, сделка юридически ещё не завершена, поэтому расторгнуть её проще.Это делается с помощью подачи в Росреестр заявления о расторжении сделки до окончания процесса её регистрации.

Если же в заключении договора купли-продажи участвовал нотариус или риэлтор, то и в расторжении этой сделки необходимо их участие.Если же одна сторона сделки не согласна её расторгнуть, то второй стороне нужно получить отказ в письменном виде и обращаться в суд.

Новое в журнале Правовед.ru

Гарантия 100% качества

  1. Мы поможем вам — или вернём деньги!
  2. Лучшие юристы со всей России
  3. Более 2 256 527 довольных клиентов

В мобильном приложении и Telegram юристы отвечают быстрее и ответ гарантирован даже на бесплатный вопрос!

Мы стараемся! Угостите дизайнера чашечкой кофе, ему будет приятно 🙂 Главный офис: Санкт-Петербург,ул. Цветочная, д. 16, литера П, оф. 21, тел. 8 812 424-15-21, круглосуточно Филиал: Москва,ул. Иловайская, д. 10, строение 1, тел. 8 499 705-84-25, круглосуточно © 2011–2020 «Правовед.ru» Все права защищены.

8 499 705-84-25, круглосуточно © 2011–2020 «Правовед.ru» Все права защищены. The website is owned by Pravoved.RU group of companies. The group includes Pravoved.Ru Lab Ltd.

which operates the website and provides support for customers (registration number 1187746238536, 143026, Moscow, territory of the innovative center Skolkovo, Bolshoy ave., house 42 building 1, floor 0 room 150 office 5) and LEGALAXY LIMITED which operates payment methods of the website (registration number No.

HE 349968, Stasinou 8, Photos Photiades Business Ctr, Office 402, 1060, Nicosia, Cyprus) Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще! ПОЛУЧИТЬ ОТВЕТ 364 юриста готовы ответить сейчас Ответ за 15 минут

Когда возможна отмена сделки

Условия, на которых договора расторгаются или изменяются, подробно описаны в статье 450 Гражданского Кодекса России.

Это касается не только покупки или продажи недвижимости, но и совершения других сделок. Действие соглашения обычно прекращается, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение требований второй.

Есть и другие случаи, предусмотренные законодательно. Серьёзное нарушение – это такое действие, в результате которого вторая сторона получает серьёзный ущерб.

К таким нарушениям обычно относят:

  • Отказ вносить плату. Например, когда договор уже подписан, прошёл процедуру госрегистрации. Но продавец так и не получил своего вознаграждения.
  • Отказ из выселения из квартиры, снятия с регистрационного учёта. Обычно такие нарушения допускают сами продавцы.

Как себя обезопасить: нормативное регулирование проблемы

Согласно положениям Гражданского Кодекса нашей страны, аннуляция договора может быть произведена непосредственно лишь в течение срока его действия.

Какие тонкости оформления договора помогут вам себя обезопасить?

Получается, что уже после того, как все оговоренные в договоре обязательства были выполнены, расторгнуть его попросту невозможно. Искомое утверждение является справедливым относительно любых сделок, проводимых с недвижимостью. Подразумевается, что одновременно с невозможностью расторжения договора, не производится и возврата переданного имущества или материальных благ.

Иными словами, вы никак не сможете вернуть свою квартиру, если:

  1. получили от него какую-либо часть полагающейся суммы.
  2. передали ее новому собственнику;

Чтобы осуществить возврат благ, которые были по договору переданы каждой стороне, необходимо осуществить предварительное указание такой возможности в договоре или же соглашении, которое заключается при расторжении сделки. Дополнение договора особыми условиями должно производиться с согласия каждого подписывающего его лица. Однако, при условии, что вы желаете внести в документ дающие вам безопасность поправки в случае нечестности второго участника сделки, а он яростно протестует, скорее всего, вас планируют обмануть.

Соглашение, подписанное обеими сторонами, сразу обретает силу.

При этом, также ее обретают и те его части, которые оговаривают конкретные тонкости соглашения, в которых вы могли предусмотреть такие нюансы, как, например:

  1. при условии, что вы передали квартиру в собственность, и не получили деньги от покупателя вовремя, недвижимость возвращается к вам;
  2. при условии, что жилье было передано новому владельцу, однако он не доплатил вам положенную сумму, квартира опять-таки возвращается к вам и тому подобное.

При условии, что дело не дошло до регистрации, такой способ будет наиболее эффективным из всех возможных, и как нельзя лучше защитит вас. При условии же, что государственная регистрация состоялась, лучше всего провести обратную сделку посредством оформления нового договора купли-продажи, так как даже при условии, что покупатель устно согласится вернуть имущество вам, законных оснований для этого не будет.

Порядок действий при решении вопроса в согласительном порядке

Независимо от факта регистрации договора, расторгнуть его можно в согласительном порядке.

Для этого необходимо:Если регистрация не произошлаЕсли регистрация состояласьОбсудить возможность заключения дополнительного соглашения об отмене договораОбсудить возможность оформления обратной сделкиСоставить соглашение о расторжении договора купли-продажиОформить новый договор купли-продажи, где покупатель становится продавцом той же квартиры, а продавец — покупателемЗаверить документ у нотариуса, если он был ранее заверен, или просто подписать, если соглашение составлено в простой формеПоставить нотариальное заверение, произвести регистрацию договораУведомление о намерении расторгнуть соглашение направляется в письменном виде, желательно — почтой в виде письма с описью вложения.
Для этого необходимо:Если регистрация не произошлаЕсли регистрация состояласьОбсудить возможность заключения дополнительного соглашения об отмене договораОбсудить возможность оформления обратной сделкиСоставить соглашение о расторжении договора купли-продажиОформить новый договор купли-продажи, где покупатель становится продавцом той же квартиры, а продавец — покупателемЗаверить документ у нотариуса, если он был ранее заверен, или просто подписать, если соглашение составлено в простой формеПоставить нотариальное заверение, произвести регистрацию договораУведомление о намерении расторгнуть соглашение направляется в письменном виде, желательно — почтой в виде письма с описью вложения.

Вторая сторона может обдумать предложение в течение 30 дней (если иное не было оговорено договором). В случае отказа не избежать суда.

Сроки

В течении какого времени можно расторгнуть договор и есть ли точные сроки? Так, весь судебный процесс условно делится на несколько этапов:

  • Подготовка к судебному процессу – на данном этапе уточняются отдельные нюансы и обстоятельства дела, определяется законодательство, действующее в конкретной области и т.д. Точные сроки длительности подготовительного процесса в кодексе не указаны. Они устанавливаются судьей в соответствующем определении.
  • Рассмотрение искового заявления – в соответствии со ст. 133 ГПК РФ судья должен вынести решение о принятии дела к производству в течение 5 дней с момента поступления иска.
  • Разбирательство по делу – на этом этапе организуются судебные заседания, выслушиваются доводы обеих сторон, показания свидетелей и т.д. В соответствии с п. 1 ст. 154 ГПК РФ гражданские дела должны быть разрешены в течение 2 месяцев с момента подачи иска (в случае, если не обнаружились новые обстоятельства дела).
  • Вынесение решения – вступает в законную силу через месяц после его оглашения.

О заявлении на расторжение

Необходимо собрать пакет документов, прежде чем подавать такие заявления.

В пакете должны быть:

  1. Договор купли-продажи, оформленный копией.
  2. Справка о том, что денежные средства были переданы.
  3. Доказательства попыток досудебного регулирования.
  4. Копия искового заявления.
  5. Справку об оплате госпошлины.
  6. Подтверждение законного права собственности.

Вначале пишется, кому и от кого направлен документ. Нужны контактные данные, телефоны и адреса.

Далее идёт описание сути самих претензий. Остаётся поставить только дату вместе с росписью и ФИО составителя.

Основания для расторжения сделки

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?Отменить договор можно по взаимному согласию или в одностороннем порядке.

Инициатором процесса может быть любая сторона. Если такое желание возникает у продавца, обычно причиной расторжения является отсутствие оплаты отчуждаемой квартиры либо отказ покупателя необоснованно принимать жилье в установленный срок.

А по инициативе покупателя самыми частыми причинами являются следующие ситуации:

  1. приобретенный объект передается в виде, не соответствующем условиям договора.
  2. объект недвижимости фактически не передан;
  3. продавец (родственники продавца) не выселяются или не выписываются из квартиры;

Основания для расторжения договора содержатся в статьях 450, 451 ГК РФ.

По решению суда

Расторжение сделки по решению суда — более трудоемкая и сложная процедура.

Она предполагает обязательный досудебный, и только затем судебный порядок. Все сложно, ничего не поделаешь.

Разберем пошаговый порядок расторжения договора купли-продажи квартиры по инициативе продавца/покупателя через суд.

До регистрации

Ключевой момент в приобретении квартиры — переход права собственности.

Только после регистрации покупатель становится собственником, имеющим право на распоряжение имуществом. До тех пор законным владельцем все еще является продавец.На этом этапе для расторжения сделки достаточно составить соглашение о прекращении договора.Если документы поданы на регистрацию, однако она еще не состоялась, сторонам необходимо подать нотариально заверенное соглашение о расторжении и заявление о прекращении регистрационных действий.

Когда возможно проведение данной процедуры

Для прекращения договора необходимо наличие серьезных нарушений его существенных условий одной из сторон, либо других случаев, предусмотренных законом или договором. Серьезные нарушения считаются таковыми, если одна из сторон получает значительный ущерб, лишается того, на что могла рассчитывать при заключении сделки.

Вескими основаниями для расторжения чаще всего являются:

  • Несоблюдение или ущемление прав несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан;
  • Если продажа совершена организацией с неправильно оформленными уставными документами;
  • Из-за существенного изменения обстоятельств, при учете которых стороны не заключали бы данную сделку.
  • При отсутствии оплаты за недвижимость по условиям договора или ее неполном размере;
  • При наличии обременения в виде прописанных в квартире граждан;
  • При отказе освободить квартиру и сняться с регистрационного учета после сделки;
  • Использование при сделке одной из сторон фальшивых или ошибочно оформленных документов;

Чтобы наступили такого рода обстоятельства, считается, что ситуация должны быть возникшей неожиданно, непреодолимой, влекущей серьезный ущерб для одной или обеих сторон, а также затрагивающей их интересы.

Такие обстоятельства чаще всего возникают внезапно, и стороны не исходили из них первоначально при сделке.В этом случаев у участников сделки отсутствует какая-либо вина, но, тем не менее, действие договора прекращается. Типичным примером существенного изменения обстоятельств является возвращение ранее прописанного гражданина из мест тюремного заключения и добившегося восстановления регистрации в проданной квартире по суду.О порядке расторжения данных видов договоров рассказано в следующем видео сюжете:

Основания и условия для расторжения сделки

Гражданским законодательством установлены следующие основания для аннулирования договора:

  • Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.
  • Существенное изменение обстоятельств.
  • Обоюдное желание сторон.
  • Недействительность сделки.

И каждое из них прямо влияет на особенности осуществления процедуры.

Изменение обстоятельств

Здесь подразумевается возникновение таких обстоятельств, при которых, зная о их наступлении, стороны отказались бы от оформления сделки. Подобные обстоятельства возникают неожиданно, непреодолимо, влекут за собой определенный ущерб и затрагивают интересы обеих сторон.

Должны единовременно выполняться все перечисленные условия. Подобными обстоятельствами могут стать изменение законодательства, финансовый кризис, увеличение среднерыночной цены и др.

Основания

для расторжения договора купли-продажи недвижимости устанавливаются в рамках ГК РФ и непосредственно в условиях самого договора. Основанием для расторжения должно послужить существенное нарушение условий договора и действующего законодательства одной из сторон, либо существенное изменение объективных условий возникших правоотношений в такой степени, что стороны более не могут рассчитывать на предполагаемую при заключении договора выгоду.

Договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут сторонами добровольно либо в судебном порядке.

Расторжение договора оформляется в виде соглашения большинства сторон, участвующих в сделке. Если стороны не могут прийти к согласию о прекращении своих правовых отношений, расторжение договора возможно произвести только через суд при наличии причин, установленных ст. 450 ГК РФ. Данный вариант расторжения именуется в законе односторонним.

Таким образом, можем определить общий перечень оснований, влекущих расторжение договора купли-продажи недвижимости:

  1. решение суда о расторжении договора;
  2. соглашение сторон;
  3. односторонний отказ от его исполнения (путем направления уведомления о расторжении договора купли-продажи недвижимости — ст. 450.1. ГК РФ).

Кроме того, сделка может быть признана недействительной, что автоматически влечет прекращение возникших правоотношений между сторонами (ст.

166 ГК РФ). Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости также будет зависеть от стадии заключения сделки, на которой по крайней мере одна из сторон пришла к выводу о невозможности участия в правоотношениях.

Если согласия нет

Если сделка уже состоялась, то без веских оснований расторгнуть её будет практически невозможно. Иски о подобных расторжениях принимаются лишь в двух ситуациях:

  • Одна из сторон нарушает условия договора.
  • Возникновение непредвиденных обстоятельств.

Обременения на объекте недвижимости вместе с отказом от внесения платы – наиболее частые проблемы, с которыми сталкиваются на практике.

Во втором случае инициатором расторжения выступает продавец.

Он вправе предъявить такое требование, если не получил полную сумму, хотя регистрация сделки прошла успешно. Доказательной базой станут бумаги, подтверждающие передачу денежной суммы.

Действия продавца зависят от каждой конкретной ситуации. Можно потребовать не только само расторжение, но и принудительное взыскание необходимой суммы. В первом случае сделка получит статус ничтожной.

Продавец возвращает свою недвижимость вместе с правами на неё. В другой ситуации взыскивают сумму в полном размере, к ней добавляют неустойку, возникшую из-за нарушения условий, указанных в договоре. Покупатели тоже могут обнаружить неожиданные «недостатки».

Например, жильцов, которые ещё не выписались. Или собственников, которые пребывали в длительной командировке, отпуске. Или проходили военную службу.

В таких ситуациях суды признают справедливость требований истцов. Утраченные права собственника восстанавливаются полностью. Покупатель может потребовать, чтобы сделку расторгли.

Признание сделки недействительной

Граждане нередко обращаются в суд с требованием о признании заключенного ранее договора недействительным.

Основанием для подобного наступает незаконность соглашения. Если суд согласится удовлетворить требования, договор не будет расторгнут.

Однако сделку признают не действительной. Чаще всего такое решение принимается, если соглашение подписал недееспособный гражданин, или действие выполнено лицом, на которое оказывают насильственное давление. Введение в заблуждение также приводит к тому, что сделку признают недействительной.

И если суд примет подобное решение, каждое из лиц вернется к тому же имущественному положению, которое было до момента подписания договора.

Видео

В каких случаях договор не расторгают

Если документ прошёл регистрацию, и условия соблюдены сторонами – расторжение невозможно. Например, заключается договор на квартиру. Покупатель уже перевёл денежные средства, после чего ни у кого из участников не возникло претензий.

Спустя месяц проходит регистрация. Права собственности переходят от одного человека к другому.

После этого договор расторгать нельзя. Даже через суд обратного хода нет, если никаких нарушений не выявлено. Придётся заново заключать договор, если стороны планируют провести всё снова.

Этого нельзя делать в одностороннем порядке.

Шаг №2 – принятие общего решения

С момента получения предложения о расторжении договора, сторона, которой оно было сделано, имеет ровно тридцать дней на то, чтобы данное решение обдумать, и в конце концов дать ответ.

Далее возможно три варианта развития событий:

  1. ответа не следует, то есть происходит полное игнорирование первой стороны, ввиду чего она подает обращение в суд;
  2. обе стороны приходят к согласию, и вопрос решается полюбовно;
  3. за предложением после обдумывания следует отказ, следовательно, первая сторона вновь вынуждена будет обращаться в суд.

Стороны могут решить вопрос полюбовно При условии, что ваш выбор – сделка полюбовная, решение по возврату недвижимости, уже прошедшей регистрацию на имя нового владельца, будет простым. Так, участникам договора просто нужно поменяться ролями:

  1. бывший покупатель станет на бумагах продавцом.
  2. бывший продавец станет на бумагах покупателем;

При условии, что договориться все-таки не получится, решение по возврату жилой недвижимости в руки ее изначального владельца будет принимать суд.

Расторжение договора купли продажи после регистрации

Последствия регистрации сделок регламентируются .

Если регистрация прошла, то решать вопрос будет непросто: раз договор исполнен хотя бы частично, расчет произведен (или не полностью), недвижимость передана, то вернуть все обратно по закону можно, но только не путем расторжения договора: тот контракт уже состоялся и исчерпал себя. Теперь нужно заключать новый договор, в котором новый собственник недвижимости будет выступать продавцом, а прежний хозяин – ее покупателем. Такое решение вопроса наиболее быстрое и беспроблемное, но возможно только при отсутствии конфликта, ведь нужен спокойный диалог.

Когда одна сторона согласна на такой вариант, а другая – нет, но нужно попытаться подписать досудебное соглашение. Инициатор должен направить другой стороне письмо с предложением отменить сделку. Если ответа в течение 30-ти дней не получено или ответ отрицательный, тогда отмена сделки будет проводиться судом.

Ситуации бывают разные, и пути разрешения проблем различаются, в зависимости от обстоятельств.

Решение вопроса через суд

Произвести расторжение договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке допустимо в течение 3 лет с момента заключения сделки. При обращении в суд по данному делу истцы часто допускают серьезную ошибку: требуют в иске только расторгнуть договор, ничего не говоря о возврате своего имущества.Суд всегда удовлетворяет только те требования, о которых было заявлено официально.

Согласно Гражданскому кодексу, после перехода прав на недвижимость прекращение действия договора по суду не означает причину для того, чтобы покупатель перестал пользоваться и распоряжаться этим имуществом.

В данной ситуации необходимо обращаться в суд сразу с двумя исками, или включать в один иск два требования:

  • О расторжении договора купли-продажи недвижимости;
  • О возвращении всего переданного имущества.

Если от одного из участников имели место существенные нарушения, то оправдано требовать возмещения убытков и морального вреда.

Например, если договор предусматривал оплату покупателем стоимости квартиры после регистрации, и она не была произведена в срок, продавец может вернуть в судебном порядке не только всю сумму, но и дополнительные проценты за невыплату (ст.

395 ГК РФ). Для обращения в судебную инстанцию истцу необходимо иметь следующие документы:

  1. Оформленное по всем правилам исковое заявление в суд.
  2. Документы, подтверждающие нарушения условий договора одной из сторон;
  3. Договор купли-продажи объекта недвижимости;

В случае вынесения судом положительного решения по иску, необходимо обратиться в Росреестр с заявлением об изменении сведений о владельце данного имущества.

Как аннулировать в досудебном порядке?

Узнайте, как же расторгнуть договор после гос регистрации. В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ прежде чем обратиться в суд с иском о расторжении договора покупатель (продавец) должен предпринять попытки мирно урегулировать данный вопрос.

Для этого в адрес другой стороны необходимо направить письменное извещение, содержащее соответствующую просьбу.

Единого образца такого документа нет, поэтому его можно составить в произвольной форме. При этом рекомендуется прописать точный срок, в течение которого должен поступить ответ. Так, если вторая сторона сделки согласилась аннулировать заключенную ранее договоренность, то далее выполняются следующие действия:

  • заявление об отсутствии претензий между участниками сделки;
  • ФИО покупателя и продавца квартиры;
  • реквизиты сторон соглашения.
  • Если уже были переданы документы на регистрацию права собственности, то стороны разорванной сделки должны подать в Росреестр совместное заявление о прекращении данной процедуры и возврате всех бумаг (п. 1 ст. 31 Закон РФ от 13.07.2015 год № 218-ФЗ).
  • Cоставляется письменное соглашение. Делается это в том же порядке, что и подготовка первоначального документа. Так, если договор купли-продажи был удостоверен нотариусом, то и данное соглашение должно быть оформлено аналогичным образом. Сегодня нет единой формы такого документа, однако он обязательно должен включать в себя следующую информацию:
    • название бумаги;
    • дату и место заключения соглашения;
    • ФИО покупателя и продавца квартиры;
    • реквизиты первоначального договора;
    • день, начиная с которого договоренность будет считаться расторгнутой;
    • заявление об отсутствии претензий между участниками сделки;
    • реквизиты сторон соглашения.
  • реквизиты первоначального договора;
  • дату и место заключения соглашения;
  • день, начиная с которого договоренность будет считаться расторгнутой;
  • Далее покупатель и продавец должны поставить свои подписи в подготовленном документе.

    Именно с этого момента договор купли-продажи квартиры будет считаться аннулированным.

  • название бумаги;
  1. Скачать бланк соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимости
  2. Скачать образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры

Важные моменты

Процесс расторжения договора сделки довольно сложный и неприятный. Чтобы минимизировать риски возникновения такой ситуации, следует придерживаться нескольких советов:

  • Обязательно ознакомьтесь со всеми пунктами договора.
  • Прописать пункты по срокам и размере оплаты, а также условия расторжения договора, если нарушены обязательства какой-либо из сторон.
  • Внимательно отнестись к выбору риэлтера, которому будет доверена сделка.

Если же обстоятельства вынуждают прекратить договор после регистрации в Росреестре:

  1. попытайтесь договориться с другой стороной сделки в досудебном порядке: устно или направив письменное уведомление ожидая ответа в течении 30 дней (Статья 452 ГК РФ );
  2. при невозможности договориться обращайтесь в суд, но запаситесь доказательствами того, что нарушены существенные условия соглашения.

Дополнительно следует учитывать момент по частичной предоплате или авансе, которую требует продавец.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+