Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Земельное право - Правовые нормы для продажи земли

Правовые нормы для продажи земли

Правовые нормы для продажи земли

Сделка с частным лицом


При покупке надела продавцы требуют:

  • Выписку из ЕГРН. В документе указано, кто является владельцем участка, есть информация о его площади, разрешённом землепользовании, действующих обременениях.

  • Справка из БТИ о наличии построек. Следует проверить, не возведены ли какие-либо строения самовольно.
  • Паспорт гражданина. Нужно убедиться, что переговоры ведутся с реальным владельцем земли. Также в договоре необходимо указать точные паспортные данные продавца.
  • – по этому документу можно уточнить границы надела.
  • Справка из ПНД о том, что продавец не состоит на учёте. Гражданин может оказаться психически нездоровым, неспособным осознавать последствия своих действий, что может повлечь отмену сделки.
  • Письменный отказ государственного органа от приобретения надела. Его наличие подтвердит, что соблюдена процедура уведомления субъекта федерации о продажи. Если документа нет, нужно требовать почтовый документ об отправке заказной корреспонденции.

Не каждое лицо может владеть участком сельскохозяйственной земли.Не может стать покупателем:

  1. иные лица в соответствии с законодательством.
  2. лицо, у которого площадь имеющейся земли после покупки превысит лимит, установленный на уровне субъекта федерации;
  3. иностранный гражданин;

Если все документы устраивают продавца, стороны переходят к подписанию договора.В соглашении указываются:

  1. данные о сторонах (Ф.И.О., дата рождения, место проживания, реквизиты паспорта);
  2. наименование документа, место оформления, дата;
  3. порядок перехода права собственности;
  4. права и обязанности сторон;
  5. реквизиты и подписи сторон.
  6. описание участка (адрес, площадь, разрешённое использование, кадастровый номер);
  7. иные положения;
  8. предмет договора – передача в собственность участка на возмездной основе;
  9. меры ответственности;
  10. стоимость, условия и порядок расчётов;

Также составляется акт-приёма-передачи участка, если иное не предусмотрено в договоре. Далее следует государственная регистрация.Стороны сами договариваются о том, кто занимается регистрацией сделки в Росреестре.

Обычно покупатель занимается этой формальностью и берёт на себя сопутствующие расходы.

Гражданин обращается в местное управление Росреестра и подаёт следующие документы:

  1. заявление (заполняется на месте по шаблону);
  2. личный паспорт;
  3. 2 оригинала договора купли-продажи;
  4. акт приёма-передачи участка.

Также человек должен перечислить в бюджет пошлину 2000 рублей.Регистратор проверяет документы. Если претензий нет, то заявление принимается.

Сведения вносятся в ЕГРН в срок до 10 рабочих дней.

После этого гражданину вернут 1 оригинал договора с отметкой о том, что регистрация была проведена. Дополнительно может быть оформлена выписка из ЕГРН, где заявитель указан в качестве собственника.На заметку! Гражданин может подать документы также через МФЦ, но процедура затянется на срок пересылки бумаг в Росреестр и обратно.

Перечень документов для продажи земельных участков

Зачастую, у продавца отсутствуют некоторые из необходимых бумаг.

Получение большинства из них требует существенных временных затрат.

К примеру, время готовности межевого плана напрямую зависит от согласия/несогласия соседей с установленными границами.

Нередки проблемы с правоустанавливающими документами и постановкой участка на кадастровый учет. Пока они не будут улажены продажа не представляется возможной.

Реализация земельного участка происходит беспрепятственно только в том случае, когда продавец имеет зарегистрированное в Росреестре право собственности, прошел процедуру постановки на кадастровый учет и у него имеется на руках вся техническая документация из БТИ. Если что-либо из перечисленного отсутствует, потребуется перед заключением сделки привести бумаги в порядок с точки зрения законодательства. Таким образом, продавец должен иметь на руках следующие документы:

  1. кадастровый паспорт;
  2. расширенная выписка из ЕГРН об отсутствии обременений.
  3. правоподтверждающий документ – свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
  4. правоустанавливающий документ – договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в права наследования и т.п.;
  5. документация на строения;
  6. технический паспорт;
  7. межевой план;

Если какие-либо бумаги отсутствуют, стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи с указанием даты готовности нужной документации.

Предварительное соглашение ни к чему не обязывает продавца и покупателя.

Эта бумага не может служить основанием перехода права собственности или необходимости передачи денежных средств. Предварительный договор означает лишь то, что стороны планируют заключить сделку в будущем.

Категории

Участки с лесонасаждениями

К сделкам с такими землями, помимо общих требований гражданского и земельного права, применяются и положения лесного законодательства, основные из которых сведены в Лесной кодекс.

Кодексом определен четкий перечень лесных объектов, использование которых может стать целевым назначением отчуждаемых земельных участков. Устанавливается точное местоположение соответствующих объектов, особенно это касается заготовки древесины. Устанавливается предельный срок действия договоров относительно с лесонасаждениями.
Устанавливается предельный срок действия договоров относительно с лесонасаждениями.

Обычно это один год, однако в ряде случаев этот срок может быть и больше.

Как оформить продажу земельного участка

  • Составить договор купли-продажи, где обязательно указать данные участников сделки, кадастровый номер участка и его цену, а также категорию и вид разрешенного использования.
  • Поставить земельный участок на кадастровый учет, если он еще не учтен в реестре.
  • Обратиться к нотариусу для удостоверения сделки, если, например, продается доля в участке или если собственник участка — недееспособное лицо.
  • Заплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности.
  • Подать заявление в Росреестр, приложить к нему договор купли-продажи.

448627 января 2020Тэги

Диана Шигапова27.01, 14:09А какие документы потребовались вам, чтобы купить земельный участок?

Море полезных статей о финансахВ вашей почте дважды в неделю. Рассказываем только о том, что касается вас и ваших денегПодписатьсяЗнать свои права12 фев 253K525 ноя 2020418K514 ноя 2020306K513 сен 20205910K53 июл 20205132K523 апр 20205663K52Анастасия Корнилова, юрист10 дек 20187110K127 фев 302K1Никита, руководитель юридического агентства27 фев 523K1620 фев 4216K10418 фев 8517K5826 дек 2020243K3

Нужна ли расписка в получении денег?

Как показывает опыт, в представлении участников сделки по купле-продаже недвижимости самый главный этап — подписание договора отчуждения, его дальнейшая государственная регистрация, и получение САМОЙ ГЛАВНОЙ БУМАГИ — свидетельства о государственной регистрации права.

Источник: http://jursitus.ru/zakon-o-kuple-prodazhe-zemli-52098/

Закон о продаже недвижимости

Общие вопросы продажи недвижимости регулируются положениями Гражданского кодекса.

В Земельном кодексе рассматриваются способы получения участка в собственность, переход права на землю при смене владельца строений, расположенных на ней.

Налоговый кодекс уточняет виды и размер налогов, которые необходимо заплатить физическому лицу, продавшему свою недвижимость. § 7 главы 30 второй части Гражданского кодекса посвящен продаже недвижимости.

Признание договора купли-продажи недействительным

Существуют ситуации, в которых купчая может быть аннулирована, а сама сделка признана недействительной.

В законодательных актах отмечается несколько оснований для такого решения:

  1. в случае несоблюдения формы договора;
  2. при обнаружении нарушения прав третьих лиц: несовершеннолетних детей, наследников, супругов;
  3. если сделка признана мнимой;
  4. если одна из сторон принимала участие в сделке в случае недееспособности или по причине угрозы жизни, здоровью.
  5. если условия сделки нарушают нормы закона;

При наличии хотя бы одной из причин, сделка может быть признана недействительной. Для этого, пострадавшая сторона имеет право обратиться в суд с исковым заявлением и попробовать доказать свои интересы уже в судебном порядке.

Если факты нарушений будут признаны судом, то это повлечет за собой ряд последствий. Прежде всего, будут те правоотношения, которые в результате проведения данной сделки. Если стороны не имели умысла по получению выгоды, они просто возвращают чужое имущество владельцу.

В том случае, если землю вернуть владельцу невозможно, то производится компенсация в денежном эквиваленте. При наличии умысла у одной из сторон, суд предусматривает имущества и возмещение ущерба пострадавшей стороне.

В том случае, когда оба участника сделки имели противозаконные намерения, у каждого конфискуется имущество в пользу государства.

Общие правила продажи земельных участков

Можно выделить общие требования к оформлению сделки продажи земли:

  1. так как земля входит в состав недвижимости, все сделки должны проходить регистрационную процедуру в службе Росреестра, несоблюдение этого правила повлечет недействительность договора;
  2. распоряжаться землей путем отчуждения иным лицам может только законный собственник, иные виды владения такую возможность исключают (например, арендатор может только пользоваться землей, но не продавать ее);
  3. если отчуждаемый участок находится в долевой собственности, для его продажи потребуется удостоверение договора в нотариальной конторе.
  4. при переходе права собственности по договору купли-продажи сохраняется категория и вид разрешенного пользования земли, стороны не вправе самостоятельно изменять их без решения уполномоченных органов;

Соблюдение эти правил, а также ряда иных требований законодательных актов, позволит оформить договор купли продажи земельного участка и избежать необоснованного отказа со стороны регистрирующих органов.

Комментарии к ст. 37 ЗК РФ

1.

С 1 марта 2008 г. кадастровый учет земельных участков должен осуществляться на основании Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». В соответствии с указанным Законом осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

В соответствии с указанным Законом осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

В государственный кадастр недвижимости вносятся в том числе следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости: вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок; описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства; площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение. В государственный кадастр недвижимости вносятся в том числе следующие дополнительные сведения о земельном участке как объекте недвижимости: ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер), если такой номер был присвоен до присвоения в соответствии с настоящим Федеральным законом кадастрового номера, и дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством порядке; кадастровый номер иного объекта недвижимости, в результате раздела, выдела доли в натуре или другого соответствующего законодательству Российской Федерации действия с которым (далее — преобразование объекта недвижимости) был образован объект недвижимости, если последний был образован в результате преобразования иного объекта недвижимости; кадастровый номер иного объекта недвижимости, образованного в результате преобразования объекта недвижимости, если последний являлся объектом недвижимости, из которого образован иной объект недвижимости; кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства; сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости; сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок; категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок; разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок; почтовый адрес и (или) адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с собственником объекта недвижимости или, если объектом недвижимости является земельный участок, с лицом, обладающим данным земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования (далее — почтовый адрес и (или) адрес электронной почты правообладателя объекта недвижимости). По правилу, установленному земельным законодательством, купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии споров по поводу участка и иных установленных законодательно причин, препятствующих заключению сделки.

В соответствии с ГК РФ и Федеральным законом о госрегистрации государственной регистрации подлежит переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи.

2. Положения о купле-продаже земельных участков, установленные настоящим Кодексом, основаны на принципах и нормах ЗК РФ, а также на общих положениях о сделках, договоре и договоре купли-продажи, установленных ГК РФ. В то же время п. 3 ст. 129 ГК РФ делает оговорку о том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Для собственников земельных участков или тех, кто собирается их приобрести, это означает, что при решении правовых вопросов следует обращаться к земельному законодательству, чтобы уяснить особенности сделки.

Правда, современное законодательство о земле пока достаточно скупо регулирует именно сделки купли-продажи, но определенные акты, позволяющие заключать договоры, уже приняты. В частности, разработан порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков, типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка.

Так, исходя из положений ГК РФ (ст. 454), по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Это составляет основное содержание данного договора.

Это составляет основное содержание данного договора. На земельные отношения распространяется и ряд норм гл.

17 и § 7 «Продажа недвижимости» гл. 30 ГК РФ. В частности, в соответствии со ст.

549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя в том числе и земельный участок.

3. Нормы п. 3 настоящей статьи опираются также и на положения гражданского законодательства о том, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором, если иное не определено договором купли-продажи (ст. 456 ГК РФ). Таким образом, важным положением гражданского и земельного законодательства является требование о том, что при заключении договора о продаже земельного участка должны быть точно указаны данные, позволяющие точно определить земельный участок и его правовой режим — размер земельного участка, его местонахождение, перечень природных объектов, расположенных на земельном участке, целевое назначение участка, его разрешенное использование и другие сведения, указанные в п. 3 настоящей статьи. Для точного определения всех этих параметров к договору купли-продажи прилагается план земельного участка, а также все необходимые данные указываются в договоре.

Собственно сведения о земельном участке в достаточно полной мере должны содержаться в кадастровых документах на участок, а также в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если право на участок зарегистрировано. При совершении сделки купли-продажи продавец или покупатель не вправе по своему усмотрению изменить целевое назначение земельного участка, а также такие условия его использования, как право ограниченного пользования земельным участком, право аренды и иные обременения и ограничения.

Важным является момент передачи земельного участка по договору купли-продажи. Из смысла законодательства вытекает, что продавец обязан передать земельный участок в надлежащем состоянии (надлежащего «качества»), пригодном для цели его использования. Продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках земельного участка до заключения договора.

Если он этого не сделал, а покупатель обнаружил недостатки, не позволяющие использовать земельный участок по назначению, он вправе требовать уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения собственных затрат на устранение недостатков (ст. 475 ГК РФ). Если недостатки оказываются существенными и неустранимыми, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной суммы и отказаться от земельного участка или потребовать другой земельный участок.

Подобного рода требования покупатель может предъявить, в случае если недостатки были обнаружены в разумный срок (ст. 477 ГК РФ), в пределах двух лет со дня передачи земельного участка либо в пределах более длительного срока, если это установлено законом или договором купли-продажи. Земельным законодательством данные сроки пока не оговариваются, поэтому остается общее для недвижимости условие, установленное ГК РФ или договором.
Земельным законодательством данные сроки пока не оговариваются, поэтому остается общее для недвижимости условие, установленное ГК РФ или договором. 4. Форма договора продажи земельного участка определяется на основании ст.

550 ГК РФ, согласно которой договор о продаже недвижимости заключается в письменной форме, несоблюдение этой формы договора влечет его недействительность.

Срок передачи земельного участка продавцом покупателю может быть определен договором. Если срок договором не установлен, обязательства по передаче участка должны быть выполнены в разумный срок, в соответствии со ст.

314 ГК РФ величина срока определяется с учетом всех обстоятельств исполнения обязательств. Одно из важных условий заключения договора купли-продажи земельного участка — его цена.

При отсутствии условия о цене участка договор считается незаключенным (такой вывод можно сделать, руководствуясь общей нормой ст. 555 ГК РФ). Покупатель обязан оплатить земельный участок непосредственно до или после передачи земельного участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

Если договором не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить цену земельного участка полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный земельный участок, продавец вправе потребовать его оплаты и уплаты процентов в соответствии с гражданским законодательством (см.

ст. 486 ГК РФ).

Подача документов в Росреестр

Заключённая сделка должна быть подтверждена в органе учёта недвижимости.

Согласно закону о государственной регистрации недвижимости (часть 1, статьи 14 и 18) в местное отделение Росреестра или МФЦ необходимо подать:

  1. Паспорта обеих сторон соглашения. В случае, когда регистрацией занимается представитель (или адвокат), тогда он должен предоставить доверенность, подтверждающую его полномочия, заверенную нотариально.
  2. Заявление о переходе и регистрации права собственности покупателя на земельный участок. Его составляют в самом отделении до подачи остального пакета документов.
  3. Акт передачи недвижимости новому владельцу.
  4. Договор о приобретении ЗУ, третий экземпляр которого остаётся в Росреестре.
  5. Если продавец получил участок во время брака, тогда он подаёт свидетельство, подтверждающее согласие супруга на отчуждение ЗУ в пользу покупателя (заверенное нотариально).
  6. Документ, подтверждающий, что продавец является собственником земли.

Документы должны быть поданы обеими сторонами соглашения:

  1. Переданы в электронном виде посредством сети Интернет в портал госуслуг и на сайт Росреестра.
  2. Самостоятельно или через доверенного представителя.

  3. Отправлены почтой с указанной ценностью, описью передаваемых документов и уведомлением о вручении посылки.

После всего нужно оплатить госпошлину. Если этого не сделать в течение 5 дней, заявление и все документы не станут рассматривать и вернут сторонам сделки. О состоянии процесса вас могут уведомить через e-mail или сообщением на телефон.

Регистрация займёт 7 рабочих дней с момента подачи заявления в Росреестр и 9 рабочих дней, если документы были поданы в МФЦ.

Пройдя регистрацию, в течение определённого срока вы должны получить в Росреестре выписку из ЕГРН. Её могут направить и в электронной форме. После этого, стороны могут окончательно рассчитаться друг с другом и передать земельный участок (если они не сделали это прежде).

Образец договора купли-продажи земельного участка

Подготовить все документы по списку — это половина дела.

Необходимо грамотно составить договор, указав в нем все необходимые сведения. Чтобы не искать долго информацию о том, как корректно составить документ, можно скачать готовый образец договора купли-продажи земельного участка. Однако, в интернете представлено большое количество шаблонов.

Вы можете адаптировать под вашу сделку любой из них.

Но все-же будьте предельно аккуратны с внесением данных. Некорректно составленный договор может привести к аннулированию сделки.

Вот небольшой список важных полей:

  • описание объекта — площадь участка, регистрационные данные и кадастровый номер, месторасположение и целевое назначение;
  • общая стоимость сделки и способ расчетов по ней.
  • предмет — в данном случае земельный участок;
  • город и дата составления договора;

Также вы можете составить предварительный (черновой) вариант договора и обсудить все дополнительные условия с покупателем.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+