Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Преимущества договора купли продажи

Преимущества договора купли продажи

Преимущества договора купли продажи

Существенные условия договора покупки квартиры


Для того чтобы договор покупки недвижимости считался заключённым, в нём должны быть согласованы все существенные условия сделки. Сегодня вы покупаете хлеб или воду, завтра продаете зимний пуховик, а послезавтра подыскиваете велосипед для летних прогулок.

Все это происходит благодаря договору купли-продажи.

В этой статье мы расскажем о юридической стороне вопроса — то есть что такое купля-продажа с точки зрения закона. Здесь будут практические примеры, но задача статьи — дать вам общее представление об этом понятии.

Что выгоднее – дарственная или продажа?

zoomingfoto1712/FotoliaОсновным отличием договора дарения от купли-продажи недвижимости является его безвозмездность. В случае передачи по договору дарения встречной вещи договор является притворной сделкой, то есть ничтожным.Преимущества договора дарения:

  • На недвижимость, переданную по договору дарения в период брака, не распространяется режим общей совместной собственности супругов. Недвижимость является единоличной собственностью супруга, который получил ее в дар (статья 36 СК РФ).
  • Сокращенный срок ожидания для последующего отчуждения по договору купли-продажи. При последующей продаже недвижимости, принятой в дар, НДФЛ не нужно платить уже через три года (п. 3 статьи 217.1 НК РФ). А при договоре купли-продажи – через пять лет.
  • Договор дарения может быть расторгнут дарителем в определенном законом случае. Так, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, то он вправе отменить дарение (статья 578 ГК РФ).
  • Отсутствие обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (далее НДФЛ) в случае оформления договора между близкими родственниками (пп. 18.1 п. 18 статьи 217 НК РФ). Это родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, братья и сестры.
  • При заключении договора дарения доли недвижимости не требуется соблюдать правило о преимущественном праве покупки другими сособственниками. А при заключении договора купли-продажи остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли (статья 250 ГК РФ).

Основные недостатки договора дарения:

  • Договор дарения легче оспорить в суде и признать недействительным.
  • При заключении договора дарения между третьими лицами необходимо оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости имущества, принятого в дар.
  • Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается только после получения согласия всех сособственников (статья 576 ГК РФ).
  • Возможность отмены договора дарения (минус для одаряемого) (статья 578 ГК РФ).
  • Запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 статьи 575 ГК РФ).

Преимущества договора купли-продажи:

  • Договор купли-продажи недвижимости содержит меньше условий для отмены сделки со стороны третьих лиц.
  • Продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если недвижимость находится в собственности не менее пяти лет (для объектов, которые были приобретены с 1 января 2016 года (п.

    4 статьи 217.1 НК РФ).

  • Сторонами сделки могут быть как физические лица, так и юридические лица.

Недостатки договора купли-продажи:

  • Преимущественное право покупки у других сособственников при продаже доли объекта недвижимости (статья 250 ГК РФ).

    В частности, при продаже обязательно необходимо письменно уведомить сособственников о намерении продажи своей доли, а также сособственники имеют право преимущественной покупки по цене, предложенной третьему лицу.

  • На недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи в период брака, распространяется режим общей совместной собственности.
  • Длительный срок ожидания для последующей продажи без НДФЛ пять лет.

Таким образом, в каждом отдельном случае при отчуждении недвижимости по договору дарения или купли-продажи для выбора наиболее оптимального и выгодного варианта передачи в собственность необходимо учитывать ряд обстоятельств, например, наличие родственной связи, период нахождения в собственности, основание приобретения и т. д.Выгода понятие растяжимое. При разных целях выгода разная. Можно понимать под «выгодой» удобство и юридические последствия сделки для текущего владельца квартиры или для будущего (у них будут разные «выгоды»).

Договор дарения, как и договор купли-продажи, сделка двусторонняя. И то, что выгодно одному, может быть не выгодно другому.Цель определяет выгоду.

Например, целью может быть сокрытие дохода от продажи квартиры путем подмены ее договором дарения. Соответственно, и «выгода» здесь будет оцениваться с этой позиции. Целью может быть и оформление залога квартиры (в виде дарения или купли-продажи) при выдаче физлицом другому физлицу займа под нее. Целью может быть инвестирование в недвижимость и получение налоговых преференций.Но рискнем предположить, что здесь речь идет только о налогах.

Целью может быть инвестирование в недвижимость и получение налоговых преференций.Но рискнем предположить, что здесь речь идет только о налогах.

То есть вопрос сводится к тому, при каком виде сделки дарении или купле-продаже придется платить меньше налогов и той, и другой стороне сделки. На это уже можно ответить вполне определенно.В случае дарения квартиры близкому родственнику никаких налоговых последствий у обеих сторон сделки не возникает. Но если квартиру подарить постороннему лицу, то одаряемый попадает на налог НДФЛ: минус 13% от стоимости квартиры, так как, с точки зрения налоговиков, он получил солидный доход и должен заплатить за это налог государству.

Даритель при этом, естественно, ничего не должен в бюджет, так как никакого дохода не получает. Кстати, к понятию «близкий родственник» закон относит следующих членов семьи дарителя: супруги, дети (в том числе усыновленные), родители, дедушки и бабушки, внуки, братья и сестры (в том числе сводные).В случае купли-продажи квартиры ситуация обратная. Доход получает уже продавец, и должен с него уплатить те же 13% налога НДФЛ.

Правда, государство предоставляет здесь продавцу целый ряд льгот по уплате НДФЛ в виде налоговых вычетов при продаже квартиры.Размер налогового вычета для продавца зависит от того, сколько времени он владел квартирой и как эта квартира попала к нему в собственность. Например, если квартира находилась в собственности владельца более трех лет (или была куплена более пяти лет назад, по новым правилам), то при ее продаже налог для продавца будет равен нулю.В остальных случаях продавец может уменьшить возникающую у него налогооблагаемую базу только на 1 млн рублей (налоговый вычет). С оставшейся суммы он обязан уплатить НДФЛ 13%.Покупатель в случае купли-продажи, естественно, не платит налог.

И даже наоборот, получает возможность частично вернуть себе НДФЛ, который он платит в бюджет со своих текущих доходов (в том числе со своей зарплаты).Итак, можно обобщить: если сделка происходит между родственниками, то для обеих сторон выгоднее квартиру подарить (если, конечно, нет цели взять с родственника деньги).

Если сделка происходит между посторонними людьми, то выгоднее квартиру продать, применив к ней налоговые вычеты.Смотря о чьей выгоде идет речь.

Если Вы являетесь владельцем квартиры, то с материальной точки зрения Вам выгоднее оформить дарственную, так как в случае продажи Вам придется заплатить подоходный налог (13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи).

С другой стороны, если одариваемый Вами человек не является Вашим ближайшим родственником, то налог в размере 13% от стоимости квартиры уже придется заплатить ему. Единственный случай, при котором налог платить не придется никому, это если Вы оформляете договор дарения на близкого родственника (первая степень родства).Кроме того, у договора дарения есть дополнительные плюсы.
Единственный случай, при котором налог платить не придется никому, это если Вы оформляете договор дарения на близкого родственника (первая степень родства).Кроме того, у договора дарения есть дополнительные плюсы.

Подарив жилье, Вы гарантируете, что оно при любом развитии ситуации останется в единоличной собственности одариваемого человека.

При заключении же договора купли продажи возможна, например, ситуация, когда квартира станет его совместной собственностью с супругом (или супругой), и тогда, в случае развода, ее придется делить как совместно нажитое имущество.Если Вы подарите квартиру, то при желании сможете остаться в ней жить (если укажете это условие в договоре дарения). А при оформлении договора купли-продажи недвижимости Вы можете потерять право на проживание, если новый собственник захочет снова ее продать (если Вы не являетесь лицом, имеющим право постоянного пользования приватизированной квартирой и не выписываетесь из нее по собственному желанию).

И, в целом, сама процедура оформления дарственной проще, чем процедура оформления договора купли продажи.Это часто встречающийся вопрос на юридических консультациях. У данных договоров разное предназначение, и не стоит один договор прикрывать другим.

В праве такие договоры называются притворными.В случае с договором купли-продажи, прикрытым дарением, и в случае с договором дарения, прикрытым куплей-продажей, могут наступить неблагоприятные для сторон последствия. К примеру: при совершении дарения, фактически прикрывающего договор купли-продажи, по которому переданы денежные средства продавцу, покупатель рискует не получить денежных средств от продавца при признании сделки недействительной.

При этом он будет обязан вернуть продавцу приобретенное имущество. И другой пример: подписывая договор купли-продажи, под которым кроется договор дарения, недобросовестный даритель может оспорить договор купли-продажи как притворную сделку и доказывать, что денежные средства фактически не передавались и не могли быть переданы.Дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу права собственности. Купля-продажа это передача права за определенную сумму денег.

Если дарение осуществляется между близкими родственниками, то отсутствует налог на дарение.

Если постороннему человеку, то налог на дарение составит 13% либо от кадастровой стоимости недвижимости либо от суммы, указанной в договоре дарения (в зависимости от того, какая сумма будет больше).Договор купли-продажи отличается тем, что продавец и покупатель могут проставить любую устраивающую их сумму.

Стоимость оформления договора купли-продажи (если только он не нотариален) не зависит от суммы договора.

Если продаваемый объект является общедолевой собственностью, то оформление обеих сделок как дарения, так и купли-продажи должно быть нотариально заверено. Стоимость услуг нотариуса рассчитывается по формуле и зависит от многих факторов. Но, в основном, она приближена к 0,5% от стоимости квартиры, указанной в договоре дарения или купли-продажи.В случае умышленного занижения стоимости договора нотариус может рассчитать стоимость услуг в зависимости от оценочной или кадастровой стоимости объекта.
Но, в основном, она приближена к 0,5% от стоимости квартиры, указанной в договоре дарения или купли-продажи.В случае умышленного занижения стоимости договора нотариус может рассчитать стоимость услуг в зависимости от оценочной или кадастровой стоимости объекта.

Таким образом, стоимость оформления договоров дарения и купли-продажи примерно одинакова.Могут возникнуть разные налоговые последствия, так как одаряемый облагается налогом, если не имеет льгот. А вот покупатель квартиры приобретает налоговую льготу на подоходный налог в размере 13% на сумму покупки, не превышающую 2 млн рублей.

То есть если квартира приобретается за 2 млн рублей и более, то ее новый хозяин получит 260 тысяч рублей со своего оплаченного подоходного налога в течение нескольких лет.Текст подготовила Мария ГурееваНе пропустите:

Форма договора

Она определяется, исходя из предмета, его стоимости и субъектного состава.

Допустимы 3 формы:

  1. устная (применима чаще всего в розничной купле продаже);
  2. письменная (поставка, контрактация, участие в качестве стороны юридического лица и т.д.);
  3. нотариально удостоверенная (оформляется по соглашению сторон).

Кроме того, некоторые договоры подлежат государственной регистрации (ст.

и ГК РФ).

Преимущества и недостатки

К недостаткам дарственной относятся:

  1. . Обязательство по уплате 13% подоходного налога на имущество, передаваемое в дар одаряемому, который не является родственником дарителя.

Т.е. получая в подарок квартиру, одаряемый должен уплатить 13% от её стоимость в Налоговую инспекцию в качестве налога. Данное правило ставит получателя дара, который к тому же не является родственником дарителя, в крайне невыгодное финансовое положение.

Из чего не сложно сделать вывод, что оформление дарственной с финансовой точки зрения выгодно исключительно между родственниками, поскольку при таком дарении участники сделки освобождаются от уплаты подоходного налога.

  1. По сравнению с договором купли-продажи намного проще. Например , он может быть аннулирован по причине нарушения правила безвозмездности заключения сделки или если будет доказано, что даритель составлял договор по давлением, или будучи невменяемым (страдая каким-то психическим расстройством);

Помимо перечисленных оснований для признания договора дарения недействительным отменить его действие возможно в следующих случаях:

  1. даритель — лицо пенсионного возраста, психическую стабильность которого можно поставить под сомнение;
  2. одаряемый неуважительно относится к собственности, оставляемой ему в дар (поджигает квартиру, устраивает в ней пьяные дебоши. распродает имущество и проч.).
  3. если даритель заключил договор дарения с лицом, которое не является ему родственником и которое не имеет достаточной финансовой обеспеченности для уплаты 13% налога от стоимости квартиры;

Что сложнее расторгнуть

Расторгнуть можно и дарственную, и договор купли-продажи.

Сделать это могут как сами стороны соглашения, так и третьи, заинтересованные лица (обычно долевые собственники, потенциальные наследники). А вот что сложнее будет сделать — уже зависит от конкретного дела и обстоятельств ему сопутствующих. Судить о том, что лучше, дарение или купля-продажа довольно сложно, так как в юридических кругах имеется масса точка зрений «ЗА» и «ПРОТИВ» и того и другого соглашения.

Так, например, поддерживая вариант дарственной, некоторые юристы полагают, что основным его преимуществом является то, что его можно расторгнуть по волеизъявлению одной из сторон.

Другие юристы оценивают возмездность договора купли-продажи как основное преимущество перед дарением. Ниже мы разберемся подробнее с плюсами и минусами как одного, так и другого соглашения. Несмотря на все аргументы, решать какая сделка лучше и выгоднее только вам.

Рекомендуется исходить из обстоятельств и заранее предусматривать все риски и последствия, которые могут возникнуть после заключения договора. Видео: что лучше, дарственная или купля-продажа:

Дарственная — несколько дельных советов

При оформлении дарственной плата за передачу прав на передаваемую собственность не взимается.

Даритель, который взамен получает иное имущество от одариваемого, автоматически нарушает права и договор теряет юридическую силу. Выбирая, что лучше — договор дарения или купли продажи, необходимо разобраться с особенностями каждого из типов сделки. Договора дарения и его лучшие стороны:

  1. Договор дарения, подписываемый сторонами, заверяют у нотариуса не в обязательном порядке, хотя специалисты все же рекомендуют это сделать.
  2. Если сделка проводится и подписывается родными — супругами или кровными родственниками, а недвижимость была во владении дарителя любой срок (как меньше, так и больше 3 лет), 13-процентный налог НДФЛ с лиц не изымается. Налог на имущество не будет взиматься при оформлении дарственной исключительно тогда, когда будет предоставлен документ, доказывающий наличие родства у участников сделки.

Несмотря на плюсы, договор дарения имеет и свои минусы.

Ведь стоит выбрать не только то, что дешевле, но и то, что надежнее с точки зрения ваших прав.

Недостатки договора дарения:

  1. Если одариваемый продаёт недвижимость менее чем через 3 года после дарения, то последний обязан сделать уплату 13-процентного подоходного налога со стоимости самой недвижимости.
  2. Если тот, кто дарит собственность и тот, кто ее получает, не имеют родственных уз, тогда подоходный налог выплачивается в независимости от того, сколько лет собственность была во владении дарителя.

Для оформления сделки дарения собираются такие документы:

  • После сбора документов, его необходимо передать в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
  • Если недвижимость будет передана посредством дарения лицу младше 14 лет, то необходимо разрешение со стороны родителей или опекунов, которое подтверждает, что ему разрешено принять имущество.
  • Документ, содержащий информацию о наличии прав на собственность.
  • Если договор был составлен письменно, без подтверждения у нотариуса, важно предоставить оригиналы этого документа в том количестве, сколько сторон его подписывало.

    Они будут переданы в инстанции для государственной регистрации. Также нужно иметь еще один оригинал, который станет правоустанавливающим документом.

  • Заявление от того, кто будет получать дарственную, с просьбой о том, чтобы переходящее право на недвижимость было перерегистрировано.
  • Выписку из технического паспорта из БТИ.
  • Если договор дарения заверялся у нотариуса, необходимо предоставить оригиналы по числу составителей сделки плюс одну копию данного договора.

При дарении доли имущества для регистрации перехода этого права, нужно получать согласие на оформление дарственной от лиц, которые являются владельцами других долей имущества.

При передаче права на собственность в рамках сделки дарения полученная недвижимость не станет общим владением супругов. Обратите внимание, что во время оформления дарственного договора нотариус обязательно проверяет недвижимость на наличие арестов, налогового залога или ипотеки.

Риски заключения договора купли-продажи


Основной риск может быть связан с мошенническими действиями одной из сторон.

Также проблемы могут возникнуть в случае неправильного составления договора. Для того, чтобы избежать подобных последствий, нужно:

  1. Внимательно проверять все документы. Следить, чтобы необходимый перечень был собран в полном объёме;
  2. Не отдавать большой задаток. И оформлять факт его передачи в договоре;
  3. Следить, чтобы продавец являлся на сделку. Если вместо него дело ведёт доверенное лицо – проверять доверенность, позвонив в нотариальную контору, которая её выдала.
  4. Заключать предварительный договор купли-продажи, а также передаточный акт после подписания основной купчей.

В случае сомнении лучше обращаться за помощью к юристам или нотариусам.

Так договор купли-продажи или дарения будет оформлен в соответствии с требованиями закона. Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/kuplya-prodazha/kak-luchshe-oformit-kvartiru-darenie-ili-kuplya-prodazha-rodstvenniku/

Заключение

В итоге, можно сделать несколько выводов:

  • Каждое из соглашений должно быть оформлено в письменной форме и официально зарегистрировано в Росреестре.
  • Дарственная представляет собой безвозмездную передачу имущества от одного человека другому.
  • Отличие дарственной от купли-продажи заключается в оформления и получении собственности. При дарении между родственниками подоходный налог не уплачивается, а при совершении купли-продажи, участники обязаны оплатить 13% от стоимости жилплощади.
  • Прежде чем выбрать, какой вид соглашения: дарственную или акт купли-продажи оформить, участникам следует ознакомиться с особенностями каждого вида сделки.
  • Для обоих видов сделки потребуется одинаковый пакет документации за исключением того, что для оформления дарственной нужно предоставить подтверждение родственных связей.
  • Купля-продажа относится к возмездным сделкам.

Преимущества составления договора купли-продажи нотариусом

В настоящее время участие нотариуса при купли-продажи квартиры не является обязательным.

Исключение составляют случаи, когда в сделке участвуют недееспособные или , а также при продаже квартиры из . Тем не менее, на практике нередко желающие продать или купить квартиру прибегают к нотариальным услугам при подготовке и подписании договора.

Закон не запрещает обращаться к нотариусу для подготовки текста соглашения и его удостоверения.

Преимущества составления у нотариуса состоят в следующем:

  • Нотариально заверенный договор практически нереально оспорить в суде и признать его недействительным. Нотариус перед его заверением в обязательном порядке должен убедиться, что стороны осознают последствия заключения сделки купли-продажи и существенные условия подписываемого соглашения; договор не подписывается им по принуждению или под /шантажом. Для этого нотариус проводит беседу с продавцом и покупателем, разъясняет им последствия подписания договора; убеждается, что указанные им факты подтверждают реальные намерения сторон; что продавец и покупатель являются вменяемыми, адекватно воспринимают действительность и добровольно совершают действия. При необходимости нотариус сможет выступить в суде в качестве свидетеля и подтвердить данные факты.
  • Участие нотариуса позволить сторонам не вникать в юридические тонкости сделки и доверить эту задачу профессионалу. Нотариус сам изучает нюансы сделки и готовит проект соглашения. Шансы на признание договора, заключенного с участием нотариуса, ничтожным практически нулевые.
  • Помимо прочего, нотариус сможет выступить посредником при за квартиру, что обезопасит стороны от рисков неуплаты.
  • Нотариус в обязательном порядке проверяет сделку на и заверяет личности сторон сделки: не наложен ли арест на недвижимость, не подлежит ли дом , оформлены ли права собственности на квартиру должным образом, является ли продавец реальным собственником, и вправе ли он продавать квартиру. Для этого им могут запрашиваться дополнительные подтверждающие документы как у сторон сделки, так и в уполномоченных инстанциях (так, он имеет прямой доступ к сведениям из ЕГРН). Все эти действия позволяют обезопасить покупателя от заключения сделки с .
  • Нотариус может включить в договор дополнительные условия, которые защищают права покупателя (например, относительно сроков снятия продавца и членов его семьи с регистрационного учета или прописать дополнительную финансовую ответственность продавца за неисполнения обязательств).
  • Один экземпляр документа будет храниться у него. В случае утраты этого важнейшего документа его всегда можно восстановить, обратившись к нотариусу за дубликатом.

Нужно понимать, что участие нотариуса – услуга весьма недешевая. Плата за нотариальные услуги в данном случае будет складываться из:

  1. стоимости подготовки текста договора купли-продажи (около 5000-10000 р.);
  2. плата за технически-правовую работу (в среднем – 5000 р., зависит от нотариальной конторы).
  3. госпошлина за нотариальное заверение договора;

Госпошлина за нотариальное заверение договора – самая существенная часть затрат, она привязана к стоимости недвижимости.

Для лиц, находящихся в родственных связях, госпошлина оплачивается в размере:

  1. при сделке, равной или более 10 млн.р. – 23 000 + 0,1% от суммы более 10 млн.р.
  2. при цене сделки до 10 млн.р. – 3000 р.+0,2% от стоимости договора;

Полученная сумма не может превышать 50 тыс.р. Для оформления соглашения для лиц, которые не состоят в родственных связях, тариф рассчитывается как:

  1. при стоимости квартиры менее 1 млн.р. – 3 тыс.р. +0,4% от цены;
  2. при цене сделки от 10 млн.р. – 25 тыс.р.+0,1% от суммы более 10 млн.р.
  3. при сумме договора от 1 до 10 млн.р. – 7 тыс.р.+0,2% от суммы сверх 1 млн.р.;

Максимальная госпошлина составляет в данном случае 100 тыс.р.

Таким образом, законодательство не регламентирует перечень лиц, которые вправе составлять договор купли-продажи квартиры. Это может быть как продавец или покупатель, либо юристы, риэлторы или нотариус.

Каждый из этих вариантов имеет свои плюсы и минусы. Поделиться: Бесплатная консультация Консультация юриста Звонок бесплатный Регионы Санкт-Петербург Москва и область Разделы сайта Бесплатная консультация Консультация юриста Звонок бесплатный Регионы Санкт-Петербург Москва и область Популярное Рубрики Контакты Москва +7 (499) 938-87-49 Санкт-Петербург +7 (812) 425-68-37 | © Copyright 2020, .

Поделиться: Бесплатная консультация Консультация юриста Звонок бесплатный Регионы Санкт-Петербург Москва и область Разделы сайта Бесплатная консультация Консультация юриста Звонок бесплатный Регионы Санкт-Петербург Москва и область Популярное Рубрики Контакты Москва +7 (499) 938-87-49 Санкт-Петербург +7 (812) 425-68-37 | © Copyright 2020, . Все права защищены.

Необходимые документы

Стороны сделки должны представить:

  1. доверенности представителей, при их участии.
  2. договор, в числе экземпляров, равном количеству участников сделки и еще один документ для регистрирующего органа;
  3. документы о собственности дарителя на имущество;
  4. паспорта сторон;
  5. техпаспорт на имущество;
  6. справка о лицах, имеющих регистрацию в жилье (при дарении недвижимости);

Преимущества и недостатки договора купли продажи

Главная особенность любого договора купли-продажи – четко прописанные условия, на основании которых одно лицо передает другому квартиру, дом или любое другое имущество.

Таким образом обеспечивается не только четкое понимание всеми участниками сделки всех ее особенностей, но появляются гарантии ее выполнения для обеих сторон.Преимущества и недостатки договора купли-продажи:ПреимуществаНедостаткиПри определенных условиях можно получить налоговых вычет.Если покупатель состоит в браке, купленная при помощи такого договора квартира будет считаться совместно нажитым имуществом.Можно заключить предварительный договор и, потом, после подписания, дополнительно оформить акт приема-передачи.Продавец обязан платить НДФЛ, вне зависимости от того, кто выступает в качестве покупателя.Вероятность того, что сделку купли-продажи смогут оспорить в суде значительно ниже, чем у договора дарения.Нужно учитывать преимущественные права на покупку жилья других лиц.Кроме всего перечисленного, предполагает нотариальное заверение.

Как следствие, такой документ обойдется значительно дороже, чем дарение. С другой стороны, возможность определить все особенности сделки, права и обязанности сторон, штрафные санкции в случае невыполнения и так далее, значительно снижает риск того, что сделка сорвется по чьей-то вине или будет признана недействительной.

Эффект преимущества договора купли-продажи

В.

Крузе рассматривал переход права собственности по договору купли- продажи как обеспечение покупателя защитой от третьих лиц [1, с. 43 – 44, 52]. При этом он выделял четыре различных типа защиты [1, с. 56 – 64]. Одним из них является «эффект преимущества» (priority effect) [1, с. 64 – 65]. В данном исследовании о нем и пойдет речь.

64 – 65]. В данном исследовании о нем и пойдет речь. «Эффект преимущества» заключается в том, что покупатель после перехода к нему права собственности является защищенным от кредиторов продавца и других покупателей этого же товара, с которыми продавец также заключил договоры купли-продажи, при условии законности и надлежащего оформления сделки.

Покажем действие «эффекта преимущества» на примере.

А заключил с Б договор поставки зерна. Б уплатил цену, но А еще до поставки попадает в банкротство.

В нашем правопорядке Б встанет в общую очередь кредиторов в соответствии с принципом равенства прав всех кредиторов, т.к. предмет договора не индивидуализирован.

В Англии же действует «эффект преимущества», и Б получает преимущество перед остальными кредиторами А с момента уплаты цены [2].

Это возможно, потому что в английском праве имеется такой институт как индивидуализация для данного договора (appropriation). После уплаты цены у Б появляется право собственности на долю в общей массе родовых товаров, соразмерную уплаченным денежным средствам. Такой подход представляется разумным, правда, как исключение из общего принципа равенства прав всех кредиторов, т.к.

любой покупатель предпочтет получение должного по договору вместо возврата денег, необходимо искать механизмы для применения в российском гражданском праве, обеспечивающие такие интересы покупателей.

Другим случаем действия «эффекта преимущества» является двойная продажа, т.е. заключение недобросовестным продавцом двух договоров купли-продажи с двумя различными покупателями до передачи вещи.

В. Крузе считает, что приоритет в данной ситуации должен отдаваться первому покупателю, т.к. общество награждает более трудолюбивых, тех, кто быстрее остальных достиг результата, в данном случае заключения договора купли-продажи [1, с.

56]. Такой подход представляется необоснованным. Почему мы должны отдавать предпочтение первому покупателю?

Никакого социально-экономического обоснования такое решение не предоставляет. С таким же успехом можно говорить и о том, что второй покупатель является более активным, поскольку сумел предложить большую цену, в связи с чем и был заключен второй договор. Далее рассмотрим более сложную ситуацию.

После осуществления двойной продажи вещь передается одному из покупателей. В таком случае, по мнению В. Крузе, «эффект преимущества» действует в пользу того покупателя, который получил вещь, даже несмотря на то, что он заключил договор позже.

Обоснованием же является то, что такой субъект общества приложил большие усердия, чтобы вещь была ему передана, а, значит, он должен быть за это вознагражден [1, с. 59]. Такие объяснения ученого представляются надуманными. Из них невозможно выявить какую-либо зависимость, какое-либо общеприменимое правило.

Обратимся к нормам германского права. § 929 Германского гражданского уложения (далее – ГГУ) устанавливает, что право собственности переходит с передачей вещи. Согласно § 930 ГГУ фактическая передача может быть заменена передачей посредственного (опосредованного) владения (constitutum possessorium).

В последнем случае непосредственное владение остается у продавца, но собственность переходит к покупателю. Если применить эти нормы к приведенному выше казусу с двойной продажей, то ясно видна несостоятельность доводов ученого. Первый заключенный договор будет иметь только обязательственный характер, по второму же договору, включающему оговорку о посредственном владении, покупатель станет собственником.

В рамках такого решения трудно представить, что второй покупатель больше постарался, и поэтому должен быть награжден правом собственности.

Позиция о том, что покупатель, уплативший большую цену, заслуживает приоритета, согласуется с экономическим обоснованием двойной продажи. Действительно, если второй покупатель является более богатым, значит, он больше трудился, и больше заслуживает права собственности.

Но в таком случае нет смысла в установлении приоритета. Правило о том, что приоритет в получении права собственности имеет тот, кто предложит большую цену, превратит произвол продавца в право, экономически обоснованное. Более правильным подходом в данной ситуации все же является применение принципа добросовестности, согласно которому предпочтение отдается тому, кто действовал добросовестно.

Подводя итог, хочется заметить, что отрицать «эффект преимущества» попросту невозможно.

Во всех спорных ситуациях с договором купли-продажи встает вопрос о том, кто имеет приоритет в получении вещи и права собственности на нее. Проблема заключается в том, что этот вопрос никак не урегулирован на законодательном уровне.

Его разрешают судьи в каждой конкретной ситуации. Однако, существует множество типичных правовых ситуаций, касающихся этой проблемы. Данное исследование ориентировано на возбуждение дискуссии в научном сообществе, настрой ученых на дальнейшее более глубокое изучение данной проблематики и выработку законопроектных предложений по совершенствованию гражданского законодательства Российской Федерации.

Что выгоднее в тех или иных ситуациях

Если сравнивать эти два вида имущественных сделок, которые совершаются на основании заключения сторонами договоров дарения или купли-продажи, то можно заметить, что в некоторых ситуациях перевес может быть на стороне дарственной, а в других случаях – на стороне ДКП.Выгоднее заключить дарственную в следующих случаях:

  • Если у дарителя нет близких родственников и он хочет оставить о себе добрую память.
  • Чтобы при жизни распорядиться имуществом по своему усмотрению и не спровоцировать наследственные споры.
  • Когда получатель дара находится в браке, который может вот-вот распасться, если он не хочет подвергать получаемое имущество разделу.
  • Если купля-продажа потребует уплаты НДФЛ исходя из недостаточности срока владения.
  • Когда сделка совершается между близкими родственниками – им не придётся уплачивать налог, и сделка не спровоцирует судебные споры о нарушении прав третьих лиц.

Здесь нужно иметь в виду, что даритель ничего не получит от одаряемого, но может остаться проживать в квартире, если данное условие прописано в договоре.Во всех стандартных случаях, когда имущество находилось в собственности более 5 лет или 3 года после безвозмездного получения, лучше всего оформлять сделку купли-продажи. Это менее рискованно в плане оспаривания сделки со стороны третьих лиц, а также выгодно исходя из того, что покупатель остаётся полноправным владельцем, выбравшим недвижимость в соответствии со своими потребностями и желаниями.Несомненно, в безвозмездном получении недвижимости есть много привлекательных моментов.

Но подменять куплю-продажу дарением без крайней нужды не следует, так как могут возникнуть непредвиденные последствия, присущие мнимой сделке.ВверхНе нашли ответа на свой вопрос?

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+