Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Закон о выборе владельцем жилья управляющей компании

Закон о выборе владельцем жилья управляющей компании

Закон о выборе владельцем жилья управляющей компании

Роль застройщика по договору управления МКД


При заключении договора управления с УК до проведения открытого конкурса ОМСУ застройщик по договору фигурирует как заказчик. Поэтому он должен согласовать перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и соответствующий размер платы.Управляющая компания, в свою очередь, вправе выставлять квитанции на имя застройщика, поскольку он является единоличным собственником всех помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (, ). После регистрации права собственности обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникнет у жильцов МКД.Договор управления между застройщиком и УК до проведения открытого конкурса заключается на срок не более 3 месяцев (). При этом, согласно жилищному законодательству, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продлённым на аналогичный срок и на действующих условиях ().

Статьи по теме

Бытует мнение, что управлять новостройками легко, ведь они не требуют больших затрат на содержание и ремонт общего имущества собственников.

Но такое мнение неверно. Рассказываем о том, с какими типичн… 19 апреля 2020 3219

Предлагаем вам поучаствовать в создании статьи. Тема – развитие управляющих организаций и возможности по получению прибыли, которые они часто не замечают.

Читайте дальше, чтобы узнать подробност… 4 июня 2020 4173

При передаче дома от одной управляющей организации к другой возникает много споров между сторонами процесса. Например, о передаче остатка денежных средств, внесённых собственниками на содержание и тек… 24 июня 2020 8611

Алгоритм действий собственников по выбору управляющей компании

Чтобы выбрать для управления МКД организацию, которая будет ответственно и грамотно распоряжаться взносами квартиросъемщиков, учитывать и защищать их интересы, следует предпринять ряд действий:

  1. посмотреть состояние придомовой территории в зоне управления предполагаемых УК;
  2. создать совет МКД из наиболее активных граждан, располагающих временем для подготовки и сбора информации;
  3. проанализировать работу городских ЖКХ (информация есть на их сайтах). Можно провести опрос жильцов, у которых есть договора с интересующими УК, и узнать их мнение;
  4. проинформировать каждого жителя о месте и времени сбора;
  5. обратить внимание, как они соблюдают закон 261 – об энергосбережении (заинтересованы в установке счетчиков ресурсов или нет);
  6. провести собрание собственников и выбрать УК.
  7. в местный комитет направить заявку на проведение выборов управляющей фирмы с указанием даты собрания;

Если жильцами не соблюден порядок выбора своей управляющей компании, то комитет местной администрации будет проводить конкурс, затем выберет организацию, предложившую наиболее выгодные условия.

Подача заявки

Собственники квартир избирают лицо, отвечающее за проведение конкурсного мероприятия – представителя.

Он принимает заявки на участие от управляющих организаций. Содержание заявки: название УК; представитель организации; программа по обслуживанию здания; юридический адрес и контактные номера телефонов. Число мест для участия в торгах неограниченно.

Администрация принимает заявки на участие и контролирует процесс мероприятия, если является его инициатором.

Как действовать в такой ситуации

Есть несколько возможных вариантов развития событий.Пригрозить застройщику жалобой в Роспотребнадзор.

Если решите жаловаться, учтите, что перед обращением в Роспотребнадзор придется получить доказательство, что вы обращались к застройщику с законными требованиями и он отказался их удовлетворять. Основание для жалобы будет в том, что вас принуждают заключить договор с УК в обмен на исполнение договора долевого участия — вручение ключей.

Это запрещено.Роспотребнадзор может оштрафовать застройщика на 10—20 тысяч рублей и обязать его соблюдать закон, но это займет время.

Возможно, поможет и просто угроза, хотя маловероятно.Вот, например, , где застройщик пытался оспорить такой штраф, но суд признал его действия незаконными и штраф подтвердил. Проблема в том, что штрафы застройщика не сильно пугают, а ключей вы не увидите.Поменять замок и не ходить ни в какую УК заключать договор.
Проблема в том, что штрафы застройщика не сильно пугают, а ключей вы не увидите.Поменять замок и не ходить ни в какую УК заключать договор.

С момента подписания акта приема-передачи вы собственник квартиры со всеми правами, в том числе на доступ в свою квартиру.

Если у вас на руках есть подписанный акт, но нет ключей, вы можете вызвать слесаря и поменять замок.

Коммунальные платежи вам все равно начислят, но если в них будут начисления за охрану и консьержа, их можно будет оспорить в суде.Вы также можете возместить понесенные расходы на замену замка, но нужно будет доказать, что застройщик отказывался отдавать вам ключи.

Просто ваших слов недостаточно.

Потребуются письменное требование выдать ключи и письменный отказ застройщика.Подписать договор с временной УК. Если предыдущие варианты не подходят, можно подписать договор и подождать выбора основной управляющей компании в конкурсе.

А затем действовать по обстоятельствам.Максимальный срок до выбора основной УК — 70 дней с момента ввода дома в эксплуатацию. Если в конкурсе вам подсунут ту же самую УК или конкурса вообще не будет, нужно будет действовать активно.

Кроме Роспотребнадзора можно обратиться в прокуратуру, чтобы она проверила, соблюдены ли все требования к проведению конкурса и выбору УК. И не подделали ли протокол общего собрания жильцов — такое тоже бывает.Можно попросить прокуратуру проверить законность начисления платы за охрану и консьержа. А затем взыскать уплаченные деньги в суде, если прокуратура встанет на вашу сторону.Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите: На самые интересные вопросы ответим в журнале.4237210 июля 2018Тэги

Все про жилье и ЖКХ19 фев 22K6921 янв 5541K1012 сен 20209317K115 авг 202012915K4215 мая 2020180233K6623 апр 202017247K531 апр 202025251K6725 мар 2020213139K13721 янв 202029472K6815 янв 202012384K7713 ноя 2018215242K2171 ноя 20189343K412 дек 20205816K1012 дек 20205816K1021 янв 202029472K685 авг 202012915K422 сен 20209317K111 апр 202025251K6723 апр 202017247K53

Море полезных статей о финансахВ вашей почте дважды в неделю.

Рассказываем только о том, что касается вас и ваших денегПодписатьсяВот это вы еще точно не читалиЕкатерина Мирошкина, экономист16 янв 12020K10Дмитрий Корнев, юрист25 окт 20205010K7Шорты18 фев 20201569K7Екатерина Мирошкина, экономист3 ноя 201816278K21 сен 201736633K16 мар 2K13Дмитрий Корнев, юрист5 мар 4415K34 мар 211K733 мар 11611K2626 фев 212K43Дискуссия25 фев 5027K125Дмитрий Корнев, юрист25 фев 1712K16

Разочарование в новой управляющей организации

Проблемой для собственников может стать и сама новая управляющая организация, даже если процедура смены УК пройдёт быстро и гладко:

  • Новая на рынке компания.Если новая компания, которая только пришла на рынок, сулит отличное качество услуг за минимальную цену, – это может оказаться только красивыми словами. На деле – без опыта работы в данной сфере, без налаженных связей с РСО, подрядчиками и поставщиками такая УО не справится с содержанием общего имущества дома.Собственникам придётся снова менять управляющую организацию, либо проходить вместе с выбранной УК путь из проб, ошибок и привлечения к административной ответственности за допущенные нарушения.
    1. Завышенные ожидания.Организация для получения ещё одного дома в управление может обещать улучшить условия проживания, сделать за год ремонт всего. В итоге всё закончится лишь подписанным договором, существующее состояние общего имущества не изменится.

    Судебная практика по статье 161 ЖК РФ:

    1. Из нормативного содержания взаимосвязанных положений частей 1, 23 статьи 161 и части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации раскрывающих понятие договора управления многоквартирным домом, целей и способов управления многоквартирным домом следует, что законодатель разграничил функции управления многоквартирным домом и обслуживания общего имущества в таком доме.
    2. Судебная коллегия, проверяя доводы заявителя, пришла к выводу о неправомерности позиции суда округа.

      При этом судебная коллегия исходила из следующего. На основании частей 2, 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом.

    3. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском по настоящему делу. Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и исходили из отсутствия документов подтверждающих, что общество является исполнителем коммунальных услуг на основании государственного контракта, заключенного по результатам конкурса, а также отсутствия договора управления между ответчиком и истцом.

    +Еще.

    Порядок выбора управляющей компании многоквартирным домом

    До ввода МКД в эксплуатацию застройщик заключает договоры с РСО для нужд строительства. Это могут быть временные договоры электроснабжения, теплоснабжения для пусконаладочных и отделочных работ в холода. После ввода МКД в эксплуатацию необходимо заново заключить договоры ресурсоснабжения по постоянным схемам.

    До ввода МКД в эксплуатацию обязанность по содержанию помещений ложится на застройщика по договорам с РСО (ст.210 ГК РФ). После ввода МКД в эксплуатацию обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у дольщиков, принявших от застройщика помещения в доме по передаточному акту, с момента такой передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ). Дольщик, получивший от застройщика помещение по акту приёма-передачи, считается потребителем коммунальных услуг (ПП РФ №354 от 06.05.2011).

    Следовательно, размер платы для потребителей КУ в жилых помещениях рассчитывается по тарифам для населения. Объём предоставленных КУ определяется по показаниям приборов учёта или по нормативам потребления (при отсутствии счётчиков).

    Дольщики, признанные потребителями коммунальных услуг и вносящие за них плату, вправе требовать предоставления КУ надлежащего качества или перерасчёта размера оплаты за некачественные услуги (разд. IX Правил предоставления коммунальных услуг). После заключения договора с выбранной застройщиком УК в течение 5 дней после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, а также после заключения договора управления с УК, выбранной на открытом конкурсе обязательства застройщика по договорам ресурсоснабжения прекращаются (ст.416 ГК РФ).

    Это происходит потому, что вместе с передачей МКД в управление УК передаётся энергопринимающее оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в доме.

    Исполнителем коммунальных услуг становится управляющая компания. Если застройщик не докажет, что заключал договор с УК или УК была выбрана на открытом конкурсе либо на общем собрании собственников помещений, то он не сможет доказать передачу компании энергопринимающих устройств.

    В данном случае он будет считаться абонентом по договору с РСО и обязан платить за коммунальные ресурсы до передачи МКД в управление УК или расторжения договоров ресурсоснабжения.

    Надеемся, что вам все было понятно. Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией.

    Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ).

    Мы всегда рады вам помочь! Открытый конкурс по назначению управляющей компании (далее УК) для администрирования многоквартирных домов в части его актуальности, правил и сроков проведения регулируется Постановлением Правительства РФ №75, утвержденным 06.02.2006г.

    Поговорим о порядке и ходе проведения данного мероприятия. Источник: https://orelsvet.ru/otdykh/poryadok-provedeniya-vyborov-upravlyayushchey-kompanii-sfere-podrobno-dolzhen-prokhodit-konkurs/

    Проблемы при смене Управляющей компании в многоквартирном доме или как стать хозяином в своем доме?

    Всем привет!Несколько дней ничего не писал на Дзене. Я был увлечен написанием статьи о неэффективности системы управления многоквартирными домами, которая заняла у меня больше времени чем обычно, так как свои выводы я опубликовал на – интернет-ресурсе, посвященном общественным инициативам, – глобальной платформе для гражданский кампаний.

    И если на первом ресурсе публикация возможна только через 2 месяца после предварительной проверки (вот тебе и общественная инициатива), но на втором — она уже доступна. И если вам по духу то, что написано в этой статье, то .Управление многоквартирными домами является весьма привлекательным бизнесом. Доходная и расходная часть прогнозируемая, есть возможность для дополнительного заработка и нет необходимости делать какие-то инновации, чтобы «бизнес» был прибыльным.

    Но для кого-то это бизнес, а для большинства – это среда обитания. Когда я пришел в свою Управляющую компанию, еще в далеком 2009-м году с просьбой предоставить разрешение для начала ремонта мне по-хамски ответили, что я никто, заставили подписать договор управления домом и выставили счет для допуска в свою квартиру.

    У меня был на руках только договор Инвестирования и Акт допуска к ремонтным работам и не было свидетельства о собственности, но мне навязали договор, который никто со мной не согласовывал, с меня потребовали оплатить деньги за дополнительные услуги по вывозу мусора, оформлению карт допуска и т.д. Понятное дело, что я эти дополнительные расходы не выбирал, но их навязали и «указали на мое место».

    Понятное дело, что я эти дополнительные расходы не выбирал, но их навязали и «указали на мое место». Еще раз с этой компанией я столкнулся через пару лет, когда устанавливал кондиционер. С меня главный инженер потребовал взятку за допуск к работам.

    Он сказал, что через пару месяцев уходит на пенсию, ему все равно на жалобы и без взятки он не даст разрешение.

    До сих пор эта компания обслуживает дом. Все попытки сменить управляющую компанию не увенчались успехом.

    И дело не только в качестве услуг, но и в бесправном положении граждан. Даже смена управляющей компании (УК) на товарищество собственников жилья (ТСЖ) не является инструментом, гарантирующим изменения ситуации.

    Люди тратят много усилий, чтобы сменить УК на ТСЖ, а в итоге получают «шило на мыло».

    Практически любая смена Управляющей компании не обходится без тонн компромата и обвинений инициаторов изменений в желании нажиться на соседях. Есть ли в этом логика? Да, ведь ТСЖ — это юридическое лицо, которым нужно управлять и члены правления ТСЖ хотят получать зарплату, что в общем представлении служит только увеличению расходов.Мне не хотелось бы сейчас вдаваться в частности, я уверен, что подобная проблема имеется в множестве домов по всей России, а весь сектор весьма неэффективен. Управляющие компании не заинтересованы в снижении расходов на управление домом, так как это коммерческие компании и их задача в том, чтобы заработать прибыль.

    Какой смысл ставить светодиодные лампочки, если сэкономленные средства никаким образом не увеличат прибыль компании?

    Это сэкономит затраты жильцов на ЖКХ, но никак не увеличит прибыль компаний.

    Или в чем смысл ставить общедомовой тепловой прибор учета, если экономия опять-таки не увеличит прибыли управляющей компании?

    Какой смысл экономить без заинтересованности? Очевидно, что повышения эффективности без заинтересованности не будет, а для увеличения своей прибыли управляющие компании будут практиковать откаты с подрядчиков. Модель управления жилым фондом противоречива, неэффективна и подавляет личность.В этой статье я хотел бы разобраться почему так происходит, почему все нельзя оставлять так как есть и что именно нужно сделать, чтобы изменить ситуацию в пользу прозрачности и повышения эффективности ЖКХ.Конечно, централизованное управление многоквартирным домом – это необходимая мера, так как помимо самих квартир в доме есть общедомовое имущество, которое также требует ресурсов для поддержания в работоспособном состоянии.

    Модель управления жилым фондом противоречива, неэффективна и подавляет личность.В этой статье я хотел бы разобраться почему так происходит, почему все нельзя оставлять так как есть и что именно нужно сделать, чтобы изменить ситуацию в пользу прозрачности и повышения эффективности ЖКХ.Конечно, централизованное управление многоквартирным домом – это необходимая мера, так как помимо самих квартир в доме есть общедомовое имущество, которое также требует ресурсов для поддержания в работоспособном состоянии. Некоторыми функциями логичнее управлять централизовано – вроде вывоза мусора, уборки мест общего пользования, уборки общедомовой территории и крыш от снега и т.д. Но обо всем по порядку.Начнем с этапа ввода дома в эксплуатацию.

    На первом этапе поддерживать дом в надлежащем состоянии и оплачивать коммунальные услуги должен застройщик. Ведь это обязанность собственника дома, которым на первом этапе в любом случае является застройщик.

    Поэтому застройщик заинтересован в том, чтобы как можно быстрее передать квартиры в пользование покупателей и не нести бремя расходов на текущий ремонт и отопление. Но к моменту ввода в эксплуатацию не всегда квартиры могут быть проданы и застройщик обязан нести расходы на текущее содержание.

    Чтобы уменьшить свои затраты застройщик, который является основным собственником помещений в доме, «назначает» управляющую компанию.

    Своя управляющая компания позволяет застройщику не оплачивать коммунальные расходы. Дело в том, что основными коммунальными расходами до передачи помещений новым собственникам являются расходы на текущий ремонт и отопление. Расходы на отопление в современных домах можно существенно снизить, установив домовой прибор учета и установив внутриквартирные батареи на минимальный режим работы.

    А вот расходы на текущее содержание и ремонт нормируются вне зависимости от объема оказанных услуг и их должна взыскивать с владельцев помещений управляющая компания. Если эта управляющая компания будет независимой от застройщика, то она обязательно будет взыскивать с него эти коммунальные платежи.

    «Своя» же управляющая компания будет закрывать глаза на эти платежи и, кроме того, не будет слишком требовательной к застройщику в плане гарантийного ремонта. Проблему усугубляют также покупатели, которые приобрели дом на стадии строительства, но не торопятся вступить в свои права, чтобы не платить коммунальные расходы.Поэтому до того момента как дом полностью заселится Управляющая компания будет экономить на содержании дома и часто дом недополучает огромного объема необходимого финансирования. У меня, конечно, в связи с этим возник вопрос о том, что возможно на этапе постепенной передачи помещений жильцам стоимость содержания дома существенно ниже, чем установленные городом тарифы и столько денег в принципе не нужно пока все жители не заселятся, но это предмет отдельных практических исследований, на которые нужен доступ к информации и время для анализа.

    Поэтому будем считать, что у управляющей компании будет дефицит средств, так как она будет стараться выжить только за счет платежей от новых собственников квартир, чтобы не лезть в карман к «своему» застройщику и будет покрывать его риски, связанные в гарантийным ремонтом.И это первая огромная проблема, которая приводит к дисбалансу в сфере управления жилыми домами.

    Что можно было бы здесь предпринять для того, чтобы избавиться от проблемы. Во-первых, застройщик должен иметь возможность снять с себя обязанность нести бремя коммунальных расходов с момента ввода дома в эксплуатацию и извещения новых собственников о готовности передать квартиры. Во-вторых, нужно исключить влияние застройщика на управляющую компанию.

    И это самое сложное. Можно предположить, что выходом из проблемы могла бы быть оплата коммунальных услуг через государственного посредника (центральный оператор).

    Т.е. в таком случае застройщик должен был бы отчитываться о количестве переданных новым собственникам квартир, и нести бремя на содержание непереданных квартир.

    Управляющая компания в таком случае не несла бы обязательств по сбору денежных средств с жильцов. Отчасти это может решить проблему, но лишь внешне.

    Застройщик не теряет власти назначить «свою» управляющую компанию и через нее будет получать обратно денежные средства и не обязательно тратить их на нужды дома.

    При этом возникает проблема качества сбора средств центральным оператором, но ничего критического в этом нет. Главное, чтобы эта работа проводилась регулярно и систематически, не накапливая огромные долги.

    Часты случаи, когда собственники платят за коммунальные услуги нерегулярно. В этом случае выпадающие доходы должны финансироваться от сэкономленных средств по другим статьям, и Управляющая компания вынуждена ухудшать качество услуг. Не будет же она за счет своей прибыли закрывать дыры в бюджете.

    Прозрачный выбор управляющей компании является главной проблемой, которая рассматривается в этой статье, поэтому я вернусь к ней позже.Рассмотрим другие противоречия и зоны потенциальных конфликтов в сфере управления МКД. Конечно, есть дома бизнес-класса, премиум-класса, эконом-класса и т.д.

    Стоимость коммунальных услуг в этих домах может отличаться по желанию их жителей. Определенный объем работ по обслуживанию дома регулируется законом, но другие работы и услуги могут быть реализованы или нет в зависимости от желания жильцов, например уход за растениями во дворе, охрана или консьерж-сервис и т.д.

    Здесь возникает несколько оснований для потенциальных конфликтов. Во-первых, это стоимость услуг, а во-вторых – это их объем. Да, стоимость услуг регулируется государством, но собственники квартир по своему желанию могут увеличить качество и объем этих услуг, а следовательно, вырастет и стоимость. Но кому-то нужна охрана, а кто-то не хочет за нее платить, так как у него нет возможности или он не считает необходимым, кто-то хочет, чтобы в функции аварийно-диспетчерской службы входили услуги по мелкому ремонту внутри квартир, а кто-то считает, что можно на этом сэкономить и каждый сам в случае необходимости может вызвать мастера или починить поломку сам.

    Но кому-то нужна охрана, а кто-то не хочет за нее платить, так как у него нет возможности или он не считает необходимым, кто-то хочет, чтобы в функции аварийно-диспетчерской службы входили услуги по мелкому ремонту внутри квартир, а кто-то считает, что можно на этом сэкономить и каждый сам в случае необходимости может вызвать мастера или починить поломку сам.

    Кому-то достаточен стандартный перечень услуг по содержанию дома, а кто-то хочет, чтобы он был премиальным. Поэтому управление многоквартирными домами (МКД) осуществляется через решение большинства путем всеобщего голосования. Для управления многоквартирным домом законодательно определен орган управления многоквартирным домом, коим является Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

    Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.Согласно Жилищному Кодексу, собственники помещений в многоквартирном доме на Общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:1. Непосредственное управление собственниками жилым домом, если количество квартир в нем составляет не более 30;2.

    Управление Товариществом собственников жилья (или кооперативом);3. Управление управляющей организацией.Согласно статье 161 Жилищного кодекса, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

    Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.Но, на практике, собственники домов с большим числом квартир сталкиваются со сложностью реализации своего права выбора способа управления, права влиять на качество услуг по управлению коммунальным хозяйством своего жилища.

    Если в вашем доме 60 квартир, то обойти их и донести до соседей свои идеи не составит труда, но что делать если в доме, как в том, где я живу 1000 квартир? Закон обязывает инициатора Общего собрания письменно уведомить других жильцов о проводимом собрании.

    И тут мы сталкиваемся с кучей проблем:- Нужно подготовить большой объем документов, учитывая, что скорее всего управляющая компания просто так не отступит, то надо сразу готовиться к суду, и это повышает требования к формальностям.

    Возникает необходимость оплачивать услуги профессиональных юристов.- Нужно собрать информацию о собственниках и подготовить реестр собственников. Не все жильцы проживают в квартирах, часто они сдают квартиры в аренду и с ними не удается связаться. Ни почта, ни личный визит не может решить проблему.

    Кроме того, в нашем доме письма в почтовый ящик раскладывают сотрудники управляющей компании. При желании они могут удалить неугодные письма.

    Статья 45 ЖК РФ обязывает управляющую компанию или ТСЖ передать инициатору общего собрания в течение 5 дней реестр собственников помещений. Но этот реестр не должен содержать контактной информации и поэтому не является решением проблемы.- Чтобы разослать письма нужно солидно потратиться.- Допустим нам каким-то чудом удалось провести собрание, потратить на это много сил и средств, но тут через неделю инициируется новое собрание, и новая инициативная группа выбирает вновь старую управляющую компанию или еще какую-то.

    «Как так?», — подумают многие. Ведь для выбора управляющей компании нужен кворум из владельцев не менее 50% помещений в доме и как его можно собрать дважды с взаимоисключающей повесткой?

    А вот так и можно. Управляющая компания не стесняется подделывать подписи на бланках голосования за жильцов. Управляющая компания точно знает кто проживает в доме, а кто нет, у нее есть все образцы подписей, и она этим успешно пользуется. В нашем доме в суде об оспаривании решений общего собрания обнаруживались поддельные бланки, но, к сожалению, суд имеет право принять решение о незначительности нарушений, если они не могли повлиять на итоговый результат.

    Пассивное участие жителей не позволяет добиться справедливости.

    Более того, некоторая зависимость управляющей компании от пассивных жителей препятствует тому, чтобы она вела активную работу по оперативному взысканию задолженности по коммунальным услугам таких должников.

    И я знаю примеры, когда эта задолженность в итоге списывалась в огромных размерах из-за банкротства должника. Конечно, к тому моменту он успел уже продать квартиру и с него нечего было взыскивать. Почему своевременно управляющая компания не подала в суд?

    Риторический вопрос. Подделка подписей и пассивность жителей – еще две проблемы.- Хуже всего, что люди не верят своим соседям. Когда инициативная группа даже следуя благим намерениям предпринимает действия для проведения общего собрания и выбора ТСЖ в качестве формы управления МКД, то часто она не находит поддержки у многих жителей и ее пытаются уличить в попытке «захватить власть в доме» в целях обогащения.
    Когда инициативная группа даже следуя благим намерениям предпринимает действия для проведения общего собрания и выбора ТСЖ в качестве формы управления МКД, то часто она не находит поддержки у многих жителей и ее пытаются уличить в попытке «захватить власть в доме» в целях обогащения. Наверное, есть еще немало противоречий в существующей системе выбора методов управления МКД, но основные мы рассмотрели в этой статье, и они указывают на необходимость реформы, направленной на создание прозрачной и эффективной системы управления домом.

    Управление домом должно быть нацелено на энергосбережение и эффективное использование иных ресурсов, защиту прав и интересов жителей, создание благоприятной среды проживания и прозрачное распределение доходов. Управление домом не должно преследовать получение прибыли.

    Каждый житель должен иметь возможность с минимальным усилием вынести свое предложение на голосование и получить обратную связь.Утопия? Давайте попробуем выработать рецепты для решения этой проблемы.

    Итак, несколько методов мы уже в этой статье рассмотрели:1.Лишить управление МКД права собирать доходы.

    Не важно УК это или ТСЖ. Таким образом мы решим проблему неплатежей как застройщика, так и жителей.

    У неплательщиков не будет оснований для лояльного отношения к управляющей компании, так как государственный оператор в любом случае должен будет истребовать задолженность. Кроме того, Управляющие компании будут лишены возможности требовать взятки и необоснованные платежи с жителей.

    Все должно осуществляться через оператора.2.Реестр собственников жилых помещений должен быть более информативным и содержать информацию для оперативной связи с жильцами – номера телефонов и электронную почту.

    Ведение реестра собственников также не должно быть прерогативой управляющей компании или ТСЖ. Любой потенциальный инициатор общего собрания должен обладать возможностью связаться с соседями оперативно и проинформировать их о предстоящем собрании, о его важности для жильцов. Такая форма рассылки информации должна быть бесплатной для инициатора собрания.3.Реализовать п.2 можно гораздо более эффективно если у нас будет введено понятие «официальный e-mail» и «официальный телефон».

    На самом деле законом предусмотрена возможность проводить собрания электронно и на портале Активный Гражданин в Москве уже есть функция Электронный дом. Но наш дом проголосовал за электронный дом, а вот реализовать результаты голосования не может. Почему? Потому что люди то проголосовали за Электронный дом, но на площадке Активный гражданин не нашли времени зарегистрироваться и столкнулись с сопротивлением управляющей компании, которая оспорила решение жителей.

    В чем смысл сопротивляться прозрачности?

    4. Закон предоставляет возможность управлять домом через ТСЖ или УК. Первая форма для активных граждан, а вторая – для пассивных.

    И вправду, ТСЖ – это некоммерческая организация, надо вести учет и сдавать отчетность, заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями и подрядчиками. При прочих равных форма управления через УК эффективнее, так как нет дублирования функций учета.

    Но в случае управления через УК, последняя обладает большими возможностями для манипуляций, так как сложная процедура по ее замене, в том числе из-за необходимости перезаключения договоров с ресурсоснабжающими организациями.

    Поэтому логично сделать так, чтобы ресурсоснабжающие организации не могли требовать от управления дома оплаты услуг, которые не были оплачены конечным потребителем. Еще лучше, чтобы все взаиморасчеты с ресурсоснабжающими организациями осуществлялись жителями напрямую. Можно через того же единого оператора, главное, чтобы неплатежи как можно меньше оказывали влияние на качество услуг.

    Ведь если мой сосед не платит полгода за воду или отопление, а управляющая компания должна оплатить его долг перед ресурсоснабжающей организацией, так как отчитывается по общедомовым приборам учета, то она неминуемо снизит качество каких-нибудь услуг. 5.Требования к учету ТСЖ должны быть минимальными, чтобы эта форма управления домом была подавляющей для всей страны.

    Только жители, которые могут самостоятельно управлять своим домом будут стремиться к энергоэффективности и бережному использованию ресурсов. А может на фоне роста конкуренции на этом рынке появятся клиентоориентированные управляющие компании.6.Застройщик не должен иметь возможности принимать участие в выборе управляющей компании.

    Передача дома в эксплуатацию может быть передана временной управляющей компании (возможно муниципальной) на период 1 год, когда застройщик закончит передавать права на помещения новым собственникам и можно будет провести общее собрание. При этом временная УК не должна иметь возможности участвовать в конкурсе на выбор управляющей компании.Конечно, в идеале, все остальные рецепты можно связать с проведением электронного голосования. В первую очередь пропадет проблема с подделкой подписей и прозрачностью.

    Но для этого сначала жители должны провести собрание и выбрать онлайн-голосование в качестве законного способа для принятия решений в доме, а потом каждый должен зарегистрироваться на электронной площадке.

    Я лично не вижу в этом ничего сложного, мне кажется, что давно пришло время каждому иметь свою электронную подпись, которая будет защищена привязкой к личному номеру телефона, примерно, как в случае с оплатами через интернет-банк. Уверен, что для инновационных компаний создать такую систему — это не проблема.

    Я нашел несколько компаний, который предлагают услуги в этой сфере:, , , , и др.В нашем доме решение о выборе электронного способа голосования было быстро отменено усилиями управляющей компании, поэтому нужны дополнительные меры, например:7.Бюллетени голосования должны быть публичными и легкодоступными. Каждый должен иметь возможность оперативно проверить законность использования своего голоса.

    В случае доказательства подделки даже 1-го голоса Суд должен признавать решение незаконным, должно быть инициировано уголовное дело в отношении лиц, которые предоставили поддельный бюллетень.8.Ввести рейтинг оценки качества услуг управляющей компании. Это вполне возможно делать ежегодно если реестр собственников будет вести сторонняя компания. В случае если по результатам опроса будет установлено, что качество услуг ниже условно 4-х баллов из 5-ти, то такую УК нужно отстранять от управления домом, а в случае неоднократного повторения низкого балла на разных объектах – лишать лицензии.Не хочу отдельно останавливаться на банальных проблемах, которые характерны всей экономике – откатах, воровстве, обналичке и т.д.

    Если с ними не бороться, то не будет ни справедливости, ни свободы, ни эффективности.Может быть мои рецепты не идеальны, но это не является целью этой статьи.

    Главное — это привлечь внимание к проблеме и показать, что ее можно решить.

    Люди обязательно изменят свое пассивное отношение, когда поймут, что от них что-то зависит. Ничто так не убивает в человеке его творческий потенциал, как чувство беспомощности и безнадежности.

    На примере двух больших домов я это вижу. Конечно, можно ничего не менять в этой несправедливой системе, в конце концов чего тратить свои силы ради какой-то экономии в пару тысяч рублей. Но чтобы жить в своем доме и знать, что «ты там никто», нужно глубоко смириться со своей беспомощностью.

    Не из-за своих лучших качеств мы примиряемся с этой несправедливостью. Ставьте лайки, подписывайтесь, задавайте вопросы, не оставайтесь равнодушными!Спасибо!

    При несостоявшемся конкурсе орган МСУ самостоятельно назначает УО из составленного перечня

    изменило порядок определения управляющей организации для домов, по которым конкурс не состоялся из-за отсутствия участников.

    Согласно новым правилам ПП РФ № 1616, в таком случае управляющую организацию назначает орган местного самоуправления.Муниципалитет самостоятельно:

    1. решает, какой перечень работ и услуг и за какой размер платы будет выполнять управляющая организация исходя из минимального перечня и установленного органом МСУ тарифа;
    2. назначает управляющую организацию, которая будет это делать.УО выбирается из особого перечня, в который попадают компании, подавшие соответствующую заявку, а также все компании, которые начиная с 1 января 2020 года участвуют в любом открытом конкурсе по отбору управляющей организации ().Организации включаются перечень в хронологическом порядке: по дате заявления или дате составления протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе. Сформированный перечень размещается в ГИС ЖКХ.

    Обжалование итогов

    • Проигравшие УК не согласны с итогом аукциона, подозревают подтасовку результатов или нечестное голосование.
    • Собственников не устраивает результат голосования.

    Составляется исковое заявление, и участники мероприятия обращаются в суд.

    Доказательная база для судебной инстанции: протокол мероприятия, бюллетени.

    Участники дают показания на слушании. Суд рассматривает предоставленные материалы, и при выявлении нарушений результат конкурса аннулируется.

    Проводится новое открытое голосование под контролем представителя административного подразделения. Если судья не выявил нарушений, результаты голосования признаются действительными.

    Плата за содержание общего имущества утверждается по новому

    Размер платы за содержание общего имущества определяется общим собранием собственников помещений в доме.

    При этом управляющая организация вправе предоставить собственникам предложение по размеру платы.

    Правительство конкретизировало порядок, в котором управляющая организация выходит со своим предложением к собственникам:1) планируемый размер платы должен быть сообщен собственникам за 30 дней до проведения общего собрания, на котором будет утвержден тариф;2) проект тарифа должен быть размещен на информационных досках возле каждого подъезда;3) проект должен содержать расчет тарифа и его обоснование.

    Если размер тарифа будет больше, чем минимальный тариф, установленный органами власти, то управляющая организация дополнительно должна обосновать превышение тарифа.

    Последние новости по теме статьи

    Важно знать!
    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
    • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

    Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

    Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

    • Анонимно
    • Профессионально

    Задайте вопрос нашему юристу!

    Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

    +