Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Занижение по ипотеке риски продавца

Занижение по ипотеке риски продавца

Занижение по ипотеке риски продавца

Какие банки дадут ипотеку?


Банки знают о схеме с указанием неполной стоимости в договоре при ипотеке.

Иногда это называется «ипотекой с недофинансированием». Мы узнали у нескольких банков Санкт-Петербурга, могут ли они выдать такой кредит. Название банкаВозможна ли ипотека с недофинансированием Сбербанк + ВТБ Решается индивидуально Банк «Санкт-Петербург» + Абсолют банк — АК Барс — Россельхозбанк — Уралсиб — Таким образом, сразу несколько крупных банков подтвердили, что ипотека с занижением цены квартиры возможна.

Соглашаться ли на такую схему – решать покупателю.

По поводу использования таких спорных юридических конструкций лучше консультироваться с грамотным юристом. Другие статьи Популярные новостройки: от 86 459 р./м2 от 112 800 р./м2 от 101 367 р./м2 от 98 506 р./м2 от 80 428 р./м2 от 108 461 р./м2 от 104 000 р./м2 от 116 020 р./м2 от 100 500 р./м2 от 130 639 р./м2 от 113 000 р./м2 от 86 300 р./м2 от 108 254 р./м2 от 150 074 р./м2 от 195 000 р./м2 от 107 500 р./м2 от 141 000 р./м2 от 107 100 р./м2 от 118 348 р./м2 от 210 000 р./м2 от 110 509 р./м2 от 123 790 р./м2 от 87 200 р./м2 от 120 241 р./м2 Проверь интуицию

Стоимость объекта: рыночная или?

Для оформления залога квартиры, жилого дома или другого имущества, банку требуется рыночная стоимость.

Определение термина дано во многих нормативно-правовых актах. Не будем нагружать читателя сложными оценочными категориями, скажем просто: это стоимость, по которой объект может быть продан на свободном рынке недвижимости, по цене, устраивающей и продавца, и покупателя, при условии, что свое решение стороны принимают без давления негативных обстоятельств.Часто применяется термин «ликвидационная стоимость».

Кредитору она интересна, поскольку информирует, сколько можно выручить средств при быстрой продаже объекта, если, например, заемщик не кредитоспособен.«Грубый» расчет показателя, которым иногда пользуются, — рыночная стоимость, уменьшенная на 20-30% или за минусом первоначального взноса.Выписка из отчета об оценкеОценку стоимости залогового имущества выполняют эксперты-оценщики.

Результатом работы эксперта станет обоснованный показатель рыночной стоимости, который будет отражен в документе — отчете. Кредитующие банки готовы работать не со всеми оценщиками, а чтобы отобрать лучших, проводят процедуру аккредитации. Правила работы, которыми руководствуется эксперт-оценщик, — профессионализм, независимость суждения, объективность и непредвзятость.Для кредитора корректно исчисленная рыночная стоимость — «отправная» цифра для расчета:

  1. суммы первоначального взноса по ипотеке. В зависимости от программы кредитования, равен 10-30% от показателя;
  2. кредита на покупку недвижимости. Кредиторы стремятся выдать 70-80% от стоимости недвижимости.

Поэтому банки внимательно относятся к полученному результату оценки.

Если заемщик окажется неплатежеспособным, имущество выставляется на реализацию по стоимости, исчисленной оценщиком.Замечу также, что завышение — это довольно частая причина для отказа в ипотеке на такой объект недвижимости.

То есть, при наличии положительного решения бака в отношении заемщика, банк также тщательно рассматривает объект недвижимости. В каждом банке есть допустимый диапазон цен на все объекты.

Поэтому при попытке сильно завысить цену, банк конечно же откажет.

Или в лучшем случае меньше выдаст ипотечных денег, увеличив при этом первоначальный взнос.

Что значит «без первоначального взноса»

Разобраться с процедурой покупки квартиры в ипотеку с завышением стоимости поможет понимание, почему практически каждый банк так настаивает на пресловутом первоначальном взносе. На это есть две серьезные причины:

  • Кредитная организация страхует себя от убытков.
  • Банк заинтересован давать кредиты только по-настоящему платежеспособным лицам.

Рассмотрим обе причины подробнее:

  • Клиент, у которого нет сбережений на первоначальный взнос, для банка — это либо человек нерационально распоряжающийся своими доходами, либо имеющий очень скромные доходы.

    Стоит ли давать кредит такому лицу? Тем более практика свидетельствует, что самые недобросовестные плательщики – это именно заемщики, получившие ипотеку без первоначального взноса.

  • Банк опасается давать займы в размере 100% рыночной стоимости залогового имущества.

    Ведь если заемщик по каким-либо причинам не будет платить по кредиту, а предмет залога подешевеет, кредитор не сможет вернуть свои деньги.

Первая причина весомее второй, к тому же ипотека с завышением обычно привлекает покупателей недвижимости, которые имеют деньги, но делать первоначальный взнос не хотят.

Доказать свою платежеспособность такой заемщик может, его задача – добиться, чтобы банк одобрил ипотеку в размере 80-90% стоимости квартиры.

Риски покупателя и продавца при занижении стоимости квартиры в договоре

Занижение стоимости квартиры в договоре несет риски и это частое явление на рынке вторичной недвижимости.

Подобные сделки несут сторонам не только выгоду, но и опасности.

Прибыль от таких действий значительно ниже, чем потенциальные негативные последствия. Наверное, ни для кого не секрет, что сделки, в которых практикуется, заниженная стоимость в договоре купли-продажи, в целях избежания налогообложения продавцом у нас не редкость.

Даже думаю, что это является настолько обычный практикой, что многие даже уже не обращают на это внимание. А все таки стоит задуматься как покупателю,так и продавцу о всевозможных рисках и негативных последствиях.

Как проходит такая сделка, обычно на практике пишутся 2 расписки, одна расписка пишется на сумму, указанную в договоре купли-продаже, а вторая расписка на оставшуюся сумму под видом неотделимых улучшений. Но вариантов существует множество, если честно я этим никогда не занималась, и не хочу вдаваться в подробности и объяснять различные серые схемы, поскольку статья пишется, что бы обезопасить вас, а не научить всевозможным вариантам сокрытия от налогов.

Хочу сразу сказать, что в таком случае сделка считается незаконной, поскольку стоимость является существенным условием договора, и если она указана неверно, то получается договор составлен с нарушением закона и может быть такой договор признан в суде недействительным, так же данный договор в суде может быть признан притворным. Также могут признать сделку кабальной, то есть у продавца будет отличная возможность вернуть жилье обратно, воспользовавшись тем, что он продал по заниженной стоимости поскольку находился в сложной жизненной ситуации, например нужны были деньги на лекарства, а потом понял, что продал единственное жилье решил вернуть обратно.

Покупатель конечно в суде начнет защищаться и показывать две расписки, в таком случае продавец тоже будет сильно рисковать, во первых у налоговой будут основания подать иск о возмещении налогов, и будут основания привлечь продавца к уголовной ответственности за уклонения от уплаты налогов.

Пример из практики Ко мне на консультацию обратилась женщина,пояснив что купила квартиру, в договоре указала заниженную стоимость — до 1 млн, договор с 1 млн они зарегистрировали в росреестре, так же они подписали второй договор купли-продажи на полную сумму. Она является многодетной семьей и подпадает под программу погашения ипотеки по рождению 3 ребенка.

Потом она обратилась в Министерство строительства,что бы ей погасили всю реальную сумму долга по ипотеке и показала подписанный договор на полную сумму. У нее потребовали договор купли-продажи который она отдавала в Росреестр тот, что с суммой миллион.

В результате погасили только сумму, указанную в договоре купли-продажи с 1 млн, который был отдан на регистрацию перехода права собственности. Она спросила у меня может ли вернуть всю сумму долга, пояснив, что есть также подписанный договор на реальную сумму, который имеет должен иметь юридическую силу.

Но два договора не могут иметь юридическую силу, лишь только тот, который был отдан на регистрацию перехода права собственности в Росреестр.

Поэтому решение о возмещении ей долга по ипотеке с 1 млн. В итоге, возместили только 1 миллион!

Она очень расстроилась, поскольку по незнанию потеряла несколько миллионов! НО лучше вообще не доводить до судебных споров, считаю даже при удовлетворении иска, в случае признании сделки недействительной, о присуждении покупателю суммы стоимости квартиры, не факт, что покупатель будет ждать этих денег много, много лет. Так как в данном случае законы очень гуманные, если нет денег у должника то никаких денег от него вы не увидите, так как санкций никаких нет за невыплаты сумм иска, и заставить его работать ни один закон не сможет.

Так что если суд признает сделку недействительной, считай что покупатель останется и без жилья и без денег.

В данной ситуации больше рискует покупатель. Как бы это не било по карману продавца я настаиваю проводить всю стоимость в договоре купли-продажи.

Ведь есть варианты при которых продавец не будет платить налог. Например, в большинстве случаев, продавец продав жилье сразу покупает себе еще квартиру, а по закону если в одном календарном году продавец продает и сразу же покупает себе жилье за одну и ту же сумму налог платить не будет, в данном случае будет взаимозачет. Самое главное нужно успеть продать в одном году квартиру, и в этом же постараться успеть купить себе жилье.

Так что не надо бояться, всегда можно найти законные пути решения, и спать будете спокойно! Заниженная стоимость в договоре купли-продажи может оказаться очень невыгодной для вас в последствии.

Данные процессы широко распространены, потому возможна реализация разных инвестиционных схем. Банки проверяют только платежеспособных заемщиков, не исследуя цель кредита. Договор имеет два пункта. Как правило, такие заявки одобряются, но предполагают:. В любом случае, чтобы вы не чувствовали себя один на один в подобной ситуации — обращайтесь к нам, всегда поможем найти самый безопасный способ как для продавца, так и для покупателя.

В любом случае, чтобы вы не чувствовали себя один на один в подобной ситуации — обращайтесь к нам, всегда поможем найти самый безопасный способ как для продавца, так и для покупателя. А если купили квартиру за , а через два года продаем за , в этом случае налог надо платить? Дохода же нет. Skip to content Видеокурс Сервисы Специалисты.

Search for:. Автор Анна На чтение 6 мин.

Просмотров 3. Опубликовано Юрист по жилищным вопросам: Если звезды зажигают, значит это кому-то нужно.

А наши труды нужны и полезны для Вас:. Добавить комментарий Отменить ответ. Аноним Больше интересного. Есть ли надежные застройщики в Хабаровске?

На пользу ли ужесточение законодательства для застройщиков? Суд может лишить собственника квартиры не устранившего незаконную перепланировку. Стоит ли платить кредит, если у банка отозвали лицензию?

Банк обанкротился и вы обрадовались, что не надо платить кредит? Взыскание неустойки с застройщика: сроки предъявления. Подводим итоги бесплатной акции проверки ДДУ застройщиков Хабаровска.

Наша команда О проекте Контакты Все статьи.

Необходимые документы

Перед оформлением сделки выберите наиболее подходящий по всем условиям кредитования для вас банк.

После этого подайте предварительную заявку на кредит.

И только после одобрения банка, рассчитывайте на успех проведенной сделки. Так как не все кредитные организации могут одобрить большую сумму займа при определенных доходах заемщика. Некоторые могут потребовать дополнительных гарантий.Одобрение банков обычно действует 1-3 месяца, за это время в большинстве случаев вы сможете подобрать подходящий вам вариант.

Или в случае необходимости сможете пролонгировать свою заявку, подав повторно документы.У каждого банка могут быть свои требования к документам для совершения сделки с использованием ипотеки.

Но есть стандартный пакет бумаг, который потребуется во всех случаях:

  1. экспертная оценка стоимости жилья по рынку (она должна совпадать или незначительно отличаться от цены, указанной вами в договоре купли-продажи);
  2. расписка продавца, она будет являться подтверждением фактического получения денежных средств продавцом;
  3. проект договора.
  4. авансовое соглашение, где будет указан размер суммы, зачтенной в качестве первого взноса (здесь вы должны учитывать требования банка, сколько процентов минимум должен быть первоначальный взнос);

В настоящее время ипотеку предоставляет множество банков, так как этот вид кредитования очень выгоден для кредитных организаций. Поэтому многие банки идут навстречу своим клиентам и не обращают внимание на 10-20 % завышения в стоимости жилья.

Банки, которые соглашаются на рискованные сделки

Кредитно-финансовые организации нередко идут навстречу клиентам, которые берут жилищный кредит с завышением цены квартиры. В условиях современного рынка банки таким образом увеличивают доход, несмотря на возможные риски невозврата долга.

Перечислим некоторые организации, к которым есть смысл обратиться за ипотекой с завышением стоимости жилья:

  1. Сбербанк,
  2. Райффайзенбанк,
  3. Промсвязьбанк,
  4. Россельхозбанк,
  5. ВТБ,
  6. ФК Открытие.
  7. Металлинвестбанк,

Заключение

Итак, занижение или завышение стоимости квартиры при оформлении ипотечного кредита может решить некоторые проблемы заемщика и продавца в плане получения ипотеки на большую сумму или уплаты подоходного налога в меньшем размере, но такой факт может достаточно быстро раскрыться. При обнаружении обмана еще на моменте оформления ипотеки банк может отказать в кредите и внести в черный список заемщиков, что чревато отказом при последующих обращениях.

Ипотека с недофинансированием экономит продавцу 130 тысяч рублей с каждого миллиона, не указанного в цене недвижимости.

Злоупотребление правом чревато штрафами, уголовной ответственностью. Согласие покупателя на подобную сделку «за спасибо» легкомысленно и недальновидно, справедливым будет требование существенной скидки.

Подписание договора купли-продажи с незнакомым человеком несет в себе чрезвычайно высокие риски. Поделитесь в социальных сетях Быть или не быть? — вот в чём вопрос! Бессмертная шекспировская фраза актуальна во все времена.

Каждый сам для себя решит, продавать квартиру по ипотеке или за наличные.

Соглашаться на завышение цены или испугаться и спрятаться. Единственный совет — не игнорируйте мелочи, на них строится весь процесс сделки. Читайте договоры, задавайте вопросы и всё будет гуд.

Успехов! Завышение стоимости жилой недвижимости при купле-продаже в кредит — не такая уж редкость. И мотивы сторон понятны: покупатель стремится приобрести квартиру, поскольку семье необходимо создать достойные условия. Продавец желает продать сегодня — ведь рынок перенасыщен, и завтра будет дешевле.

Но завышать или отказаться — решение остается за договаривающимися сторонами.

Почему занижать стоимость в договоре купли-продажи квартиры незаконно. Какие могут быть последствия для продавца и покупателя.

12 июля 2020В объявлениях о продаже недвижимости можно встретить фразу о том, сколько лет она находится в собственности и об указании полной стоимости в договоре.

Опытные специалисты по продаже недвижимости сразу могут расшифровать данные послания, и уже основываясь на полученных данных, принимают решение о просмотре квартиры. Речь идёт о добросовестном указании собственником недвижимости полной стоимости в договоре. Однако, не все владельцы квартир готовы действовать таким образом.Чем может грозить сокрытие реальной стоимости и почему иногда у продавца больше рисков, чем у покупателя.1.

Искажение цены квартиры в договоре приводит к нарушению Закона. Если речь идёт о сокрытии налогооблагаемой базы и неуплата налога, то вполне возможно для продавца может наступить административная, налоговая и уголовная ответственность.Если налоговая докажет, что имело место сокрытие и непредоставление информации, то начнутся штрафы — 20% от неуплаченной суммы, плюс пени.

Если есть состав 199 статьи УК РФ, то может быть назначен реальный срок лишения свободы, в некоторых случаях до 6 лет.2. Существует риск, что переданная сверх договора денежная сумма будет взыскана покупателем в качестве неосновательного обогащения. И такие судебные дела есть.Взыскиваются денежные средства переданный по распискам за неотделимые улучшения.3.

И такие судебные дела есть.Взыскиваются денежные средства переданный по распискам за неотделимые улучшения.3.

Фактически, покупатель обязан выплатить продавцу только ту сумму, которая фигурирует в договоре. Это означает, что если вовремя взаиморасчёта произойдут накладки, продавец может недополучить причитающиеся деньги.В суде с покупателя можно будет взыскать только указанную в договоре купли-продажи сумму. 4. У покупателя есть риск не вернуть всю переданную сумму.

Конечно, в судебном процессе будут рассмотрены все обстоятельства сделки, но вероятность получить обратно только указанную в договоре сумму есть всегда.Это может случиться из-за признания сделки недействительной или расторжения договора.5. Попасть под пристальное внимание Федеральной служба по финансовому мониторингу.Эта служба занимается противодействием легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, финансированию терроризма.Внедоговорная сумма вызовет у них неподдельный интерес, а полномочия у данной службы практически безграничны.

По закону, лица, занимающиеся посреднической деятельностью на рынке купли-продажи недвижимости, обязаны сообщать Росфинмониторингу о всех сделках, участие в которых они принимали, если сумма такой сделки была больше 3 млн. рублей.

Требования к потенциальному заемщику

Получить одобрение ипотеки Сбербанка с недофинансированием имеет право гражданин, соответствующий следующим критериям:

  1. Имеет постоянный официальный доход, позволяющий совершать ежемесячные взносы;
  2. Является гражданином Российской Федерации;
  3. Находится в возрасте от 21 до 75 лет;
  4. Осуществляет трудовую деятельность не менее одного года без перерыва, в том числе на последнем месте – не менее шести месяцев;
  5. Не имеет задолженностей или просрочек по предшествующим кредитным обязательствам.

Следует отдельно отметить, что сделки с искажением официальных фактов подвергаются более тщательной проверки со стороны службы безопасности Сбербанка.

В частности уточняются обстоятельства продажи, внимание уделяется «чистоте» объекта недвижимости. Сотрудниками могут быть истребованы дополнительные документы, подтверждающие благонадежность покупателя и продавца.

Можно ли занизить цену в договоре, если я беру ипотеку?

vadim70 ovthinnikov/FotoliaЗанижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи означает указание цены такого жилого помещения ниже его рыночной стоимости.

Делается это при купле-продаже квартир на вторичном рынке недвижимости. При этом стоимость таких квартир, как правило, выше 1 млн рублей, а в собственности они находились не более трех лет.

Занижение стоимости квартир связано прежде всего с будущей отчетностью перед ФНС при подаче налоговой декларации, где отражается полученный с продажи доход физического лица, после чего подлежит уплате налог государству.При выдаче ипотечного кредита заниженная стоимость квартиры ни на что не влияет, ведь заемщик берет конкретную сумму, и банки охотно идут на заключение подобных сделок (практически все выдают ипотечные кредиты).Однако некоторые банки могут выдавать ипотечные кредиты с определенными условиями, среди них:

  1. повышение процентной ставки;
  2. увеличение первоначального взноса по ипотечному кредиту;
  3. указание в ипотечном договоре суммы кредита, а не стоимости квартиры.

Таким образом, занижение цены при купле-продаже квартиры довольно распространено в настоящее время, и категорического «нет» от банка Вы не услышите.

Впрочем, каждый банк вправе формулировать особые условия для заключения подобных сделок.В целом банки достаточно лояльно относятся к таким условиям по сделке купли-продажи квартиры с привлечением ипотечных средств.

И такие сделки далеко не редкость. Другое дело, что указание стоимости, которая будет занижена по отношению к рыночной, влияет на то, каким образом продавцы будут в дальнейшем осуществлять налоговое планирование. В большинстве случаев после продажи квартиры такие продавцы становятся покупателями и на вырученные деньги от продажи недвижимости приобретают новую квартиру или, например, загородный дом.
В большинстве случаев после продажи квартиры такие продавцы становятся покупателями и на вырученные деньги от продажи недвижимости приобретают новую квартиру или, например, загородный дом.

Но, конечно же, лучше всего указать полную стоимость квартиры, заплатить налоги и в дальнейшем воспользоваться правом имущественного налогового вычета (при условии, что продавцы ранее таким вычетом не пользовались).Нельзя не упомянуть о рисках, которые несет покупатель квартиры с такой стоимостью. Иногда разница в стоимости бывает очень существенной. Ведь в случае оспаривания сделки, признания этой сделки недействительной и реституции покупатель получит ту сумму, которая была указана в договоре купли-продажи.

Прежде чем осуществлять такую сделку, необходимо все тщательно проверить, максимально подробно изучить историю квартиры или поручить проверку опытным специалистам.Получить ипотечный кредит на покупку квартиры с заниженной в договоре стоимостью вполне реально. Но банк должен быть поставлен об этом в известность.

Если банк соглашается закрыть глаза на расхождение, а это распространенная ситуация, «излишки» денег проводятся как «сумма на неотделимые улучшения» и оформляются специальным документом. Встречаются и случаи, когда сумма в договоре на неотделимые расходы превышает указанную заниженную цену квартиры в разы, и банки на это идут.

Однако в таком случае есть риск отказа в регистрации в Росреестре.Чаще всего ипотечные сделки с занижением проходят в демократичном сегменте. Если рыночная стоимость квартиры составляет 3 млн рублей, занизить ее без лишних подозрений можно вдвое и даже больше. Естественно, стоимость, указанная в договоре, должна быть подтверждена оценщиком (это специализированные компании-партнеры банков), который подтверждает, что квартира стоит дешевле сопоставимых по характеристикам.

Естественно, стоимость, указанная в договоре, должна быть подтверждена оценщиком (это специализированные компании-партнеры банков), который подтверждает, что квартира стоит дешевле сопоставимых по характеристикам.

Поэтому, в частности, занижение цены в договоре без предварительного уведомления банка практически гарантированно приведет к отказу в кредите.Есть еще один существенный момент.

В большинстве случаев банки идут на занижение стоимости, выставляя свои условия: больший размер первоначального взноса и увеличенная ставка.Да, влияет, когда речь идет о покупке на вторичном рынке.

Процедура ипотечного кредитования устроена таким образом: 1) будущий покупатель обращается в банк с просьбой о займе денег на покупку недвижимости; 2) получает принципиальное согласие на кредит; 3) выбирает конкретное предложение и подписывает договор с продавцом, в котором указана сумма сделки; 4) кредитная организация выплачивает сумму займа в соответствии с указанной в договоре ценой. Таким образом, от банка Вы получите в кредит ровно ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.Продавец квартиры обычно обращается с просьбой к своему покупателю прописать в договоре продажи недвижимости цену ниже той, которая будет уплачена в действительности в случае, если выставленный на продажу объект находится в собственности владельца меньше пяти лет, за исключением некоторых оговорок, когда этот срок составляет три года.

Эта связанно с тем, что при недостаточном сроке владения сделка будет облагаться НДФЛ. Однако такой шаг влечет за собой определенные риски. Несоответствие заявленной цены рыночной может заинтересовать налоговые органы, и они вправе провести проверку.

Кроме того, цена по которой рассчитывается налог, не может быть ниже 70% его кадастровой стоимости.Российские финансово-кредитные учреждения довольно давно предоставляют ипотечные кредиты в рамках сделок купли-продажи недвижимости с заниженной стоимостью. В рамках этих сделок банки предоставляют кредиты, основываясь на рыночной стоимости объектов, определяемой аккредитованными оценочными компаниями.Если цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, например, 2 млн рублей, что значительно ниже стоимости по кадастровому справочнику (5 млн рублей), но при этом, согласно отчету аккредитованной банком оценочной компании, ее стоимость равна 4,8 миллиона, то банк предоставит кредит, исходя из оценочной стоимости за вычетом первоначального взноса клиента. При этом в большинстве банков такая форма проводимой сделки никак не повлияет на ставку по кредиту.В данном вопросе надо также учитывать, что государство принимает активные меры, направленные на борьбу с так называемой налоговой оптимизацией и с огромным объемом сделок на рынке вторичной недвижимости, сумма которых по договору не превышала 1 млн рублей.

Так, с начала года вступили в силу изменения в налоговое законодательство, согласно которым в случае реализации объекта недвижимости, права собственности по которому были оформлены позднее 01 января 2016 года, налоговой базой для исчисления НДФЛ будет являться его кадастровая стоимость, умноженная на поправочный коэффициент 0,7.Пример: если, согласно договору купли-продажи, стоимость объекта равна 1 млн рублей, а его кадастровая стоимость равна 5 млн рублей, то сумма НДФЛ будет начислена на следующую налогооблагаемую базу: (5 млн Х 0,7) — 1 млн руб. (налоговый вычет, предоставляемый при реализации недвижимости) = 2,5 млн рублей. НДФЛ: 2,5 млн рублей Х 13% = 325 000 руб.Для оформления залога недвижимого имущества в пользу банка необходимо провести оценку стоимости этого имущества.

Оценка определяется на основании соглашения сторон договора.

Как сказано в законе «Об ипотеке», если предметом залога является земельный участок, то такая оценка должна проводиться с привлечением специализированной организации в области оценки.

Если недвижимость приобретается на денежные средства, выдаваемые банком, то возникает ипотека в силу закона, то есть имущество будет находиться в залоге у кредитной организации с момента государственной регистрации ипотеки.В договоре должна быть указана залоговая стоимость недвижимого имущества, то есть стоимость имущества, которую определили стороны. В идеале даже при передаче в залог квартиры необходимо провести оценку с привлечением специалиста.

Банк может предлагать своего оценщика или свою оценку, на основании своих данных о рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимого имущества. Размер залоговой стоимости в договоре является важным моментом для всех сторон сделки, именно эта цена будет определяться как начальная цена продажи имущества с торгов, если заемщик не исполнит свои обязательства.

Для заемщика эта цена не должна быть занижена, иначе после продажи имущества с торгов он не получит денежные средства сверх размера долга, которые бы остались в случае, если бы имущество продавалось за справедливую цену.Таким образом, непосредственно для банка, на первый взгляд, все равно, какова стоимость покупки недвижимого имущества.

Залоговая стоимость может отличаться от стоимости покупки заемщиком недвижимого имущества, и банк в любом случае получит удовлетворение своих требований за счет залогового имущества в случае неисполнения обязательств заемщиком.Но существует ряд моментов, которые банк, как разумный и профессиональный участник рынка, должен учитывать. Существенное занижение стоимости недвижимого имущества может привести к дальнейшему оспариванию договора купли-продажи. К примеру, если в отношении продавца недвижимого имущества будет введена процедура банкротства, то такая сделка будет оспорена по специальным основаниям закона о банкротстве, а именно как сделка с неравноценным встречным исполнением.

Возможны и другие основания для оспаривания таких сделок.Недействительность договора приведет к тому, что имущество будет возвращено в собственность продавца. Это, в свою очередь, может привести к тому, что банк потеряет право залогодержателя, так как, действуя добросовестно, организация должна была предусмотреть то обстоятельство, что недвижимое имущество приобретается по заниженной цене.

Следовательно, при выдаче ипотечного кредита банк должен принимать во внимание стоимость приобретения недвижимого имущества.

Однако с учетом того, что судебные споры, связанные с занижением стоимости приобретения недвижимого имущества (где при этом залоговая стоимость явно выше), имеют место быть, следует сделать вывод, что некоторые банки закрывают на это глаза.Текст подготовила Мария ГурееваНе пропустите:

Какие документы понадобятся

Как уже было сказано выше, в пакет обязательных документов входит оценочный альбом от аккредитованного банком оценщика. Кроме того, стороны заключают авансовое соглашение и обмениваются расписками.

Поэтому для завышения стоимости требуется предоставить в банк следующие документы:

  1. цветной экземпляр отчета об оценке;
  2. расписка от продавца (оригинал, скан или заверенная продавцом копия);
  3. авансовое соглашение;
  4. проект договора купли-продажи.

Риски для продавца недвижимости при ипотеке с завышением.

В этой схеме указывается стоимость недвижимости выше реальной. Если недвижимость в собственности больше 5 лет, то какая цена будет в договоре купли продажи продавцу не особо важна.

Если же квартира в собственности менее 5 лет, то для продавца это грозит уплатой подоходного налога при продаже. Что это значит на примере. Вы купили квартиру за 1 млн рублей.

И у вас покупают ее с завышением стоимости за 2 млн рублей. Вы будете должны государству 13% от одного млн. Налог берут не с полной стоимости продажи, а с разницы цены, по которой вы продаете, от которой купили. В этом примере это 130 тысяч рублей. В принципе, если с покупателем этот вопрос обговорить, то можно идти на такие сделки, если он будет согласен вам эту сумму компенсировать.

В принципе, если с покупателем этот вопрос обговорить, то можно идти на такие сделки, если он будет согласен вам эту сумму компенсировать.

И вы не рискуете ничем, поскольку деньги банк переводит вам на счет в итоге.

Риски покупателя при занижении стоимости квартиры

В ситуации занижения покупатель не только ничего не выигрывает, но и терпит реально выраженный в финансовом эквиваленте убыток, а так же упускает возможную выгоду.Риски покупателя настолько высоки, что при недобросовестности продавца, он лишится и квартиры и денег.Говоря о реальных убытках, следует иметь в виду, что приобретение недвижимости позволяет получить при условии:

  1. что покупатель – налогоплательщик РФ;
  2. он никогда ранее не получал вычет за недвижимость.

Ему начисляется 13% возврата, исходя из стоимости квартиры, указанной в купчей.

Если стоимость занижена, вычет указывается на основании указанной суммы в документации, подлежащей документации. Иные суммы запрашивать недопустимо.Этот риск утраты права использования вычета в полной мере, пропорционален получению незаконной прибыли продавцом.Под упущенной выгодой понимают ситуации, которые допустимы как перспектива получения льгот и субсидий.

Иногда региональные власти внедряют программы субсидирования приобретения жилья для граждан региона, относящихся к той или иной категории.Пусть вероятность попадания под субсидирование невелика, но не стоит сбрасывать её со счетов.

Иначе покупатель рискует не воспользоваться предоставляемыми государством преимуществами.Главный риск заключается в том, что стороны заключают имущественной сделки.

Такой договор допускает аннуляции в судебном порядке, что приведёт к реституции последствий его заключения (см.

).Покупатель останется без приобретённого жилья, которое возвратится продавцу.

А ему вернут уплаченные деньги только соответствующие сумме, указанной в купчей. Финансовые средства, переданные под на иных основаниях, не гарантируют возврата.Если покупатель заявит иском о передаче денег, дополнительно к купчей, предъявив расписку или квитанцию о переводе денег, действия сторон попадут под определение незаконных.

Покупатель знал и должен был знать о правилах оплаты приобретения недвижимости.

Нарушив их, он несёт ответственность за содействие в укрывательстве лица от уплаты налога.Заниженная стоимость придаёт сделке условно законный вид (см.

). Так же мошенники пользуются подобными схемами для изъятия недвижимости.Например, после проведения взаиморасчётов, контрагент заявляет, что сделка является кабальной.

То есть, оказавшись в ситуации форс-мажора, гражданин якобы настолько нуждался в деньгах, что продал жильё за бесценок. А контрагент, воспользовавшись сложной ситуацией, нажился на нём.После аннулирования договора, стороны остаются в условиях реституции, а переданные дополнительно деньги не получают юридических оснований для возврата. Судебная практика богата вариантами проворачивания подобных видов незаконных схем.

Ипотека с занижением цены квартиры в договоре: кто из банков согласится?

  1. 2.6.2016
  2. 43648

Для ухода от выплаты налога при продаже жилья многие собственники настаивают на занижении стоимости квартиры в договоре купли-продажи.

Покупатели обычно не возражают. Однако это обстоятельство может усложнить получение ипотеки.

Некоторые банки на фиктивное занижение в документах стоимости объекта соглашаются.

Другие отказывают принципиально.

В какой банк обращаться заемщику в такой ситуации, и как будет проходить ипотечная сделка с нарисованными цифрами в договоре? При продаже объектов недвижимости, которые находятся в собственности менее 3 лет, продавец обязан выплатить подоходный налог. А в случае, если квартира была куплена после 1 января 2016 года, срок владения, после которого отпадает необходимость выплачивать налог в продажи, составляет 5 лет (налоговое законодательство было ужесточено).

Налог – 13% – взимается от суммы, превышающей 1 млн рублей. Для наглядности: при продаже однокомнатной квартиры в Екатеринбурге средней стоимостью 2,5 млн рублей, собственник должен будет перечислить налоговой инспекции 13% от суммы в 1 500 000 рублей.

А это – 200 000 рублей. У собственника есть возможность совершенно законно сократить полученные доходы на величину расходов. В этом случае, налог будет исчисляться с дохода, вырученного от продажи.

Не все владельцы согласны на альтернативу: ждать положенный срок или платить налог.

Для «оптимизации» налогообложения собственники нередко прибегают к тому, что занижают стоимость квартиры в договоре купли-продажи. Скажем сразу, все хитрости по уходу от выплаты налога опасны для обеих сторон сделки и незаконны.

Если налоговая инспекция заинтересуется проведенной операцией, то будут уточняться детали сделки. Анна Соколова старший юрист ООО ЮФ «Юрлига-бизнес» Есть такое понятие, как свобода договора. Если стороны договорились, что продают объект за 1 млн рублей, то это их право.

Это не является нарушением закона.

Однако все документы о продаже недвижимости из управления Росреестра попадают в налоговую.

Все это проверяется. На практике, если налоговым органом усматривается, что имело место прямого занижения стоимости квартиры по договору, они самостоятельно делают оценку стоимости этой квартиры и начисляют налог с выявленной разницы.

В таком случае, будет направлено уведомление о необходимости заплатить налог с продажи недвижимости. Для покупателя сделка с занижением цены в договоре является невыгодной и рискованной. Дело в том, что стоимость является существенным условием договора купли-продажи, и если она указана неверно, то договор может быть признан в суде недействительным.

В этом случае, покупатель и продавец будут обязаны вернуть другу друг все причитающееся по договору. Будут ли приняты к рассмотрению расписки, и получит ли покупатель обратно всю сумму – будет решаться в суде. Еще одним минусом такой сделки является то, что покупатель сможет оформить налоговый вычет только с официальной (заниженной) стоимости квартиры, т.е.

будет получена меньшая сумма. Доказать расхождение будет несложно.

Указанную цену налоговая инспекция может сравнить с кадастровой стоимостью.

По закону, рыночная цена может быть меньше кадастровой, максимум, на 30%. Впрочем, кадастровая цена не всегда определена корректно.

Множество собственников уже выявили ошибки и обратились за переоценкой.

Ошибки в кадастре оставили продавцам пространство для маневров. Актуализацию кадастровых цен в Свердловской области планируется провести до 2018 года. Елена Мяло директор ЦН «Северная казна» (вторичный рынок и ипотека) Рынок еще работает по старым правилам, схемы занижения все еще имеют место.

Продавцы продолжают настаивать на занижении, хотя, по сути, у ФНС есть инструмент, которым позволяет вычислять нарушителей.

Хотя не секрет, что с кадастровой стоимостью сейчас много коллизий и ошибок. Пример из практики: нежилое помещение, которое выставлено на продажу за 10 млн рублей, имеет кадастровую цену 92 000 рублей. При этом продавец имеет полное право продать квартиру по любой цене.

Она может быть как выше, так и ниже рынка. К примеру, если продавцу срочно нужны деньги, объект может быть продан с большим дисконтом. Факт преднамеренного занижения цены с целью уклонения от выплаты налога еще предстоит доказать.

Однако если налоговой инспекции удастся это сделать, то помимо невыплаченного налога продавцу могут выписать штраф. Владимир Ярков профессор Уральской юридической академии Это является уходом от налогообложения.

Налоговым кодексом предусмотрены за это санкции.

С невыплаченной суммы может быть взыскан как налог, так и штраф. Размер штрафов указан в ст.122 Налогового кодекса. Так, за занижение налоговой базы или неверное исчисление суммы налога предусмотрен штраф в размере 20% от неуплаченного сбора.

Если же это было сделано умышленно, то штраф увеличится до 40%. Впрочем, возможные последствия не останавливают ни продавцов, ни покупателей. При оформлении сделки с занижением стоимости квартиры в договоре, покупатель передает продавцу бОльшую сумму, чем указывается в документах, но этот факт отражается только в расписке о получении денег.

Тайна ухода от выплаты налога остается строго между сторонами сделки – двумя физическими лицами.

Ситуация усложняется, если покупатель рассчитывает приобрести квартиру в ипотеку. Появляется третья сторона в сделке с занижением и дополнительные документы, которые не должны по содержанию противоречить друг другу. Некоторые банки настаивают на том, чтобы указанная в договоре купли-продажи цена соответствовала указанной величине в кредитном договоре.

Эта схема подходит в том случае, если размер кредита небольшой, а у покупателя есть солидный размер первоначального взноса.

Иными словами, все неуказанные в документах суммы передаются от покупателя продавцу на их страх и риск. По документам размер кредита соотносится со стоимостью квартиры.

Светлана Безбородова ведущий специалист отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Технически это проходит так: в кредитном договоре и договоре покупки указывается одинаковая стоимость. Другие банки допускают расхождение. Кредит может превышать стоимость квартиры по договору.

В этом случае, превышающие стоимость квартиры средства записываются банком как «сумма на неотделимые улучшения». Для этого это составляется отдельный документ. Елена Мяло директор ЦН «Северная казна» (вторичный рынок и ипотека) У банков – специально разработанные формы договоров: договор «недофинансирования» и договор на оплату неотделимых улучшений.

В кредитном договоре указывается та сумма, которая выдается на целевое использование (покупка квартиры) и на покупку неотделимых улучшений.

Таким образом, подписывается основной договор купли-продажи с ипотекой в силу закона с оформлением закладной, договор недофинансирования и три расписки: на первую часть денег по основному договору, на окончательный платеж и на сумму, которая была фактически передана.

Рекомендуется, чтобы сумма на неотделимые расходы не превышала цену квартиры во много раз.

В противном случае, это выглядит подозрительно. Как сообщили представители банков, теоретически, они готовы закрывать на это глаза.

Однако в управлении Росреестра могут заподозрить продавца в махинации с документами и отказать в регистрации. Светлана Безбородова ведущий специалист отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Реальная стоимость объекта не должна быть высокой – больше 10 млн рублей. Реальная цена для занижения – 2,5-3 млн рублей.

В этом случае можно занизить до 1 млн рублей и какую-то сумму вписать сверх этого на неотделимые условия. Неотделимым улучшением, к примеру, может быть ремонт. Это должны быть сопоставимые величины.

Есть и еще одна тонкость. Указанная в договоре сумма должна соответствовать цифре из отчета об оценке. Оценщик должен подтвердить, что квартира действительно стоит меньше аналогов на рынке.

Разумеется, выдать такую справку соглашаются не все специалисты и не во всех случаях. Елена Мяло директор ЦН «Северная казна» (вторичный рынок и ипотека) Вопрос может быть в следующем: стороны договорились, а вот оценочная компания может отказать в занижении цены в отчете. К примеру, при занижении стоимости цифра в отчете об оценке, по правилам Сбербанка, должна быть равна той цене, которая указана в кредитном договоре.

К примеру, если цена квартиры 3 млн, но продавец хочет занизить до 1 млн рублей в договоре, а кредит равен 2 млн. рублей, то в оценочном отчете цена должна быть – 2 млн рублей. Оценщики трепетно относятся к своим лицензиям.

Уже ушла практика, когда посредник мог о чем-то договориться с оценочной компанией. Ради одной сделки никто не будет рисковать своей лицензией.

Но если это – в программе кредитной организации такая форма расчетов применяется, то оценщик может пойти на компромисс.

При подаче документов в Росреестр на переход права собственности сдается только основной договор и кредитный.

Договор недофинансирования/ договор на неотделимые улучшения никому не показывается.

Регистрация ипотечной сделки составляет 5 дней.

Говорят, Росреестр договоры с расхождением по сумме на регистрацию принимает, хотя к таким заявителям относится неодобрительно и с подозрением. Впрочем, в практике банков и ипотечных брокеров отказа в регистрации в Екатеринбурге еще не было.

Между тем, выбор банка для оформления в ипотеку квартиры, которую собственник хочет продать по заниженной в договоре стоимости, ограничен.

Несколько лет назад кредитные организации категорически отказывались участвовать в подобных махинациях. Некоторые банки до сих пор придерживаются этой позиции и отказывают клиентам в такой услуге. Другие кредитные организации пошли заемщикам навстречу.

Однако позиция банков по этому вопросу отличается. Так, некоторые банки не вводят никаких ограничений по занижению, другие к этому вопросу подходят осторожно – они соглашаются занижать только до суммы в кредитном договоре. Занижение стоимости объекта по договору не приводит к изменению ставки или размеру первого взноса по жилищному кредиту.

Чтобы выяснить, какие банки согласятся выдать ипотеку на таких условиях, был сделан обзвон кредитных учреждений. От имени потенциального покупателя/ ипотечного заемщика был задан вопрос о возможности оформления ипотеки при условии занижения стоимости квартиры по договору. И вот результат: Банк Возможность занижения цены в договоре Детали Сбербанк + Занижение возможно до суммы кредита, не более.

ВТБ 24 +/- Зависит от решения банка. Сначала подаются документы заемщика на рассмотрение, ему одабривается ипотека. В потом подаются документы на объект.

На этом этапе может быть отказ в занижении.

Случаи такие уже были. Газпромбанк / Такая информация не предоставляется по телефону САИЖК + Не более чем на 200 000 от рыночной стоимости объекта, определенной оценщиком. Абсолютбанк – Райффайзенбанк – Росбанк + Этот вопрос рассматривается в индивидуальном порядке. Зависит от объекта и размера занижения.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+